近幾周，大部分香港房託都公布了業績，普遍都是淨收入大跌，但派息相對平穩。會出現這個狀況，主要有兩個因素。首先，根據現行會計制度，房託都會每年為物業重估價值，而價值改變將以盈利入賬，變成了淨收入的一部分。市場暢旺的時候，每年物業都升值，淨收入就會比租金收入高出一截，但這只是賬面所賺，並不影響可分配收入（distributable income）或最終股息。
今年受疫情影響，不少房託重估物業稍為減值，就影響了公布的淨收入。因為香港現時的租金回報率約為3厘，所以就算減值只是樓價的5%，亦足以令淨收入轉盈為虧，但是這個盈轉虧亦只是賬面數字，和房託的盈利狀況不一定有太大的關連。
主要考慮淨租金收入
實際上，房託仍然每個月收到租金。而且雖然部分房託略為減派股息，但股東最後收到的現金流變化不大。因此，單單評論淨收入不足以看到房託的實際價值。更有用的是留意房託的淨租金收入（net operating income）。淨租金收入是所有租金收入減去資產的直接開支。在香港，這主要是差餉和保安清潔等管理費用。
所以研究房託的時候，另外一個考慮就是淨租金收入。根據這幾周房託所公布的數字，不少房託的淨租金收入跟去年持平，甚至微升。香港商業樓宇的租約平均長3年，所以在上半年續租的租戶不少是在2017年簽下租約。之後的2018和2019年，租金普遍向上。到了今年上半年才下跌了約10%，所以現時租金普遍比2017年所簽下的租金更高。
關鍵時刻穩定生息任務
也許當下的氣氛不容許業主加租，但是以2017年的租金水平續租，也許亦算一個折衷方向。但是換句話說，除非資產本身有問題，或者個別業主願意向特定租客網開一面，否則似乎現在氣氛仍看不到業主會大幅減租而影響可分配收入。因此，也許派息會有幾個百分點的上落，但是整體而言，似乎房託仍可做到「關鍵時刻穩定生息」的任務。
房託是地產載體，長遠表現當然和地產巿道掛鈎。而地產巿道則在乎經濟復甦速度。疫情也許尚未遠離，而且根據1919年流感經驗，未來可能還有反覆。但是似乎經濟已經開始尋找新方向。例如，最近看YouTube，不少廣告都在介紹如何組建網上零售業務。當然，這些新方案暫時力量仍小，未能影響整體零售巿場。例如港視（01137）雖然受惠於網購發展，上半年的業績轉虧為盈，但其實港視的零售總額仍只佔全港零售不到2%。
但是本港零售數字卻有逐漸穩定之勢。雖然按年增長仍呈雙位數字跌幅，但其實以政府公布的零售指數計，7月份零售數字已經從2月的56.4回升至65.7。雖然按月變化往往有周期性因素，但是5至7月的回升亦顯示經濟正在復元。
贏家承租輸家退出空間
在這些變化之下，當然會有贏家和輸家。但是贏家業務擴張，則會有空間需求，或會承租了輸家退出來的地方。另一方面，輸家業務受壓，在改變策略的時候，仍會佔用空間，交納租金。這令地產所承受的經濟壓力來得間接亦來得較遲，有時間等待經濟轉型。
當然，放眼全亞洲的投資者，投資房託的效果更佳。截至8月底，包含澳洲、日本、新加坡和香港的亞太區房託指數先跌後升，現時相比年初只下跌了約10%。在其他地方，的確有個別房託需要在第二季不派息，但同時間，數據中心房託股價卻節節上升，令整體房託回報更加穩定。
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楊書健
