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2020年4月10日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】從洲際酒店翻新說起

香港2月份酒店入住率跌至不足三成,雖仍未跌至2003年的歷史低位,但亦相距不遠。部分酒店選擇趁機會裝修。例如尖沙咀洲際酒店就宣布停業兩年翻新,並且在2022年重新開業為麗晶酒店,就是趁機會投資現有資產的例子。

在商業物業之中,酒店比較特殊。首先,隨着旅客數目升跌,酒店的房租和入住率每天都會升跌。為了穩定入住率,三四星酒店都會和航空公司簽下合約,以折讓價提供房間給機師和空姐。但是當各地封關,航空公司都大規模削減班次,連機場都泊滿了飛機。

因此,連機師空姐這個本來是最穩定的客源都流失了,酒店所受的影響不少。同樣,其他價位的酒店亦會簽下各類長期合約,以折扣或其他優惠吸引需要出差的白領、主題樂園的顧客、以及其他的長期客源。但是封關封城對他們同樣影響不少。

酒店營運成本不少衝擊大

另外,酒店的營運成本不比其他商用物業低。寫字樓和商場的資產相關開支(未計總部的管理成本和利息等企業開支)主要是差餉和物業管理,淨營運收入都在總收入的七八成。酒店的員工團隊較大,又往往兼營酒店內的餐飲服務,開支較高,淨營運收入一般是總收入的四至六成。

當突發事件出現,酒店的總收入可以急速下降,而同時又需負擔營運成本。所以酒店是少數可招致營運虧損的商用物業,亦解釋了酒店會寧願在這種時候停業翻新,以避免出現營運虧損。

寫字樓商場房託風險可控

另一方面,寫字樓和商場的租約以年計算,突發事件開始的幾個月,租客都需要照常交租。而且它們的直接開支較少,就算租金開始下跌,往往仍能有正收入。一般招致信用事件的都是借貸較高,負擔不了利息支出。像房託受法律限制最高借貸率,本地地產商亦傾向使用較低的借貸率,因此風險屬於可控。

在寫字樓和商場以外,部分其他商用物業的穩定性更高。例如投資級物流倉的租客一般都是大企業,而且成立物流中心需要不少人力物力,故此物流中心的租約不少在10年或以上,盈利比寫字樓和商場更穩定。香港現時有不少物流倉,例如澳洲房託Goodman的旗下資產,在悉尼之外就以香港為最多。部分地產股亦有在香港營運以千萬呎計的物流倉。未有物流房託雖然美中不足,港股現時有一隻物流倉營運商上巿,投資者亦可考慮海外的物流房託。

數據中心受惠網上活動增

物流之外,數據中心亦有類似盈利模式。而且觀乎今次各地反應,似乎居家工作更會增加網上會議和網上購物等活動,長遠令數據中心需求更高。新加坡和美國都有數據中心房託,亦是逆巿之中的選擇。

傳統商用房託之外,部分公用股已轉型成基建信託,亦有類似概念。在地產界,發展商集中發展新資產,房託則集中持有收租資產。基建信託亦希望持有尚有幾十年賺錢能力的基建項目,向投資者提供穩定的現金流。香港上巿的港燈(02638;並非已經易名為電能的母公司),以及在新加坡上巿的和記港口信託,都是這類選擇。

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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