我們的全國房地產行業服務團隊在過往3年都對上市內房企業之財務表現及業績進行了數據搜集、研究和分析。我們最近再次選取了分別在香港、上海或深圳上市的176家被歸類為在中國大陸進行房地產開發或投資的企業，進行研究以明瞭整體內房企業的財務狀況。研究數據是採取自這些企業最新經審核之財務報表。
入選研究之企業必須符合以下條件：
1. 企業擁有50%或以上來自房地產開發或投資活動的盈利，或擁有50%或以上資產屬於所持物業、用作發展或投資用途的房地產物業；及
2. 房地產發展或投資項目主要集中在中國大陸。
根據這些企業經審核財務報表內的財務資訊，應用下列6項財務比率/數據以評估該等內房企業的財務表現。這6項財務比率/數據主要歸類為3個範疇－規模、盈利能力、流動性和償債能力，並包括：
1. 年內平均總收入
2. 淨利潤率
3. 股東權益回報比率
4. 流動比率
5. 速動比率
6. 負債/股東權益比率
以下是這6項財務比率/數據過往4年的概要：
留意短期償債能力
房地產為資金密集的行業，貨存量低、銷售量高為過往內房企業資金回籠的重要渠道。但在近幾年宏觀調控的環境下，了解它們的財務狀況，再不完全取決於所獲得的淨利潤率，即盈利能力的表現。反之，內房企業透過貸款或其他融資渠道增加流動資金，當中反映了短期償債能力，往往能顯示出它們財務和面對風險的實力。
雖然在過往數年有多項針對房地產業的調控措施，但在這4年間每年平均總收入卻從2010年之52億港元增加至2013年之111億港元，增幅為113%及復合年均增長率為28.76%。大型內房企業在宏觀調控和經濟緩行的環境下，能夠積極調整產品結構，產品定位以及銷售營銷戰略，以剛需和首改型住宅為主，充分適應市場需求，去化率高，確保了銷售業績的有效增長。因此，內房企業整體規模進一步擴大；然而，這直接影響了不少內房企業的盈利表現。
企業盈利能力下滑
內房企業盈利能力進入下滑軌道。稅後淨利潤率從2010年之20.9%，下滑至2013年之18.02%，跌幅為13.8%。股東權益回報比率也從2010年之11.5%，大幅下調至2013年之9.42%，跌幅為18.1%。淨利潤下滑是因為需要減價出售手上庫存的物業，例如一些開發商提供折扣的幅度高達20%，並提升售樓佣金以進行去庫存的活動，或在早幾年高價買地至令成本高漲。亦有可能因為整體樓市的不明朗，持有作長期投資的物業其價值升幅也放緩。
從數據分析顯示，內房企業的流動性和償債能力大幅減緩。流動比率從2010年之2.4倍減至2013年之1.8倍，減幅為25%。若把在建、持有作銷售用途，及持有作開發用途等的房地產和其他存貨不包括在計算之內，速動比率從2010年之1.09倍，大減至2013年之0.57倍，減幅為47.7%。這顯示內房企業的流動資產中，可迅速提取現金流以償還負債的能力，在過往幾年逐步下降，即面對短期財務危機的應對能力在減退。負債指任何形式的有息負債，主要包括銀行貸款、債券、票據等。把這數據與股東權益一起計算負債/股東權益比率，我們發現內房企業的借貸率在前3年徘徊於0.92至0.94倍間，大幅急升至2013年之1.05倍。這情況與內房企業近年積極發債和盈利下降有關。
需加強流動資金的能力
相對在香港上市的內房企業一般能發行較長期的債券，在內地上市的內房企業面對清還期較短的信託借貸的壓力，因此內房企業仍繼續面對資金運轉的壓力。如何釋放貨存和增加融資機會，以加強流動資金的能力，將會是內房企業需要面對處理的重要課題。
最近多項對內地房地產市場有利的消息，例如部分城市相繼放鬆限購令，及部分銀行在一線城市把房貸鬆綁等，對內房企業的去庫存應有所幫助，並可紓緩其財政壓力。
何錦榮
