REITs是什麼？為什麼REITs會派高息？投資REITs有哪些優點及風險？大部分銀行3個月定期存款利率，已經進一步回落至2.9厘至3.5厘之間。投資者除考慮買入藍籌收息股，以獲取更高回報外，出名股息率高的REITs (房託) 亦是其中一個投資選項。投資REITs，會否比藍籌收息股，甚至乎債券更穩陣？
固定收益丨REITs是什麼？
固定收益丨投資REITs有哪些優點？
固定收益丨投資REITs存在哪些風險？
固定收益丨與REITs相比，買債會否更有保障？
固定收益丨REITs是什麼？
REITs 是英文 Real Estate Investment Trusts 的縮寫，中文稱為房地產信託，簡稱房託。REITs 是一種專注於房地產相關資產的特殊投資工具，投資範疇涵蓋商業、住宅、醫院、物流設施等物業。由於REITs一般已證券化，投資者可在證券市場上交易REITs。
REITs 透過收取租金或出售資產產生收益，並將收益中的大部分以股息形式分派給投資者，一般由房地產管理公司管理。
固定收益丨投資REITs有哪些優點？
1）穩定收益：營運良好的REITs，收益往往非常穩定。REITs的經常性收入，一般源自於成熟的房產 (多為商場或商廈) 租金及房屋管理費等，只要租客與企業沒有大規模退租，現金流狀況普遍穩定。
2）派息比率高、股息率高：按照香港證監會規定，香港上市的 REITs 的股息比率至少要達90%，即把最少 90% 的公司盈利分派予股東。由於其派息比率高達9成，其股息率亦往往高於普通股票。
3）投資門檻低、流動性高：由於REITs一般已證券化，投資者可隨時在證券市場上交易REITs，而其入場費普遍為數千元至萬元不等。與直接投資房產相比，REITs的投資門檻較低、流動性較高 。
固定收益丨投資REITs存在哪些風險？
1）高負債與利率風險：REITs的高派息特性意味著其保留盈利較少，需依賴借貸來支持業務運營和資產管理。因此，REITs對利率變動非常敏感。在利率上升時，融資成本增加會壓縮盈利空間，並可能導致股價下跌。
2）市場波動風險：雖然REITs收益來源穩定，但作為證券化產品，其價格仍受市場波動影響。在經濟下行時，REITs股價可能大幅波動。
3）WFH (居家辦公) 文化影響：疫情催生的WFH文化持續影響商廈需求，不少企業縮減辦公空間，導致商廈空置率上升，直接影響REITs的租金收入。
4）北上消費潮影響：由於疫後來港旅客數量及消費額未達疫前水平，兼受港人北上消費潮影響，不少本地商舖因零售市道低迷而選擇結業，影響著商舖租務市場。
固定收益丨與REITs相比，買債會否更有保障？
鑑於政經環境轉變加上利率正在下行周期，現時不少投資者正尋求回報相對高，同時風險相對低的投資產品。由於定期存款利率隨著減息下降，REITs與債券被不少保守投資者視為替代品。
若比較兩者的回報，REITs 的股息率明顯較債券優勝。截至2024年12月19日，根據港交所資料顯示，在本港上市四大市值 REITs 為領展、冠君產業信託、置富產業信託及越秀房產信託，它們的平均股息率為8.58% (註：各 REITs 的股息率，參見圖1)。至於債券，美銀資料顯示 (截至12月17日)，美國投資等級公司債實際殖利率分別為：AAA級 - 4.77%、AA級 - 4.86%、A級 - 5.07%、B級 - 5.37% 。
表面上看股息率遠高於債券。然而，REITs 收益深受經濟及房地產市道影響，這一點需謹慎考慮。REITs 的收益和股價受經濟及地產行業的波動影響。在經濟低迷時，即使其派息比率 (在證監會規定下) 維持高水平，盈利下滑仍可能導致股息減少。而股息減少下，亦會影響 REITs 的股價表現。
另一方面，由於債券是固定收益產品，債券利率固定、債息定期派發，不受經濟波動影響。投資者只需持有至到期，就能收回本金及固定債息收益。與 REITs 相比，債券風險明顯較少。
而在整體利率前景趨跌下，現時買入債券可鎖定較高債券利率。未來若經濟出現衰退，聯儲局/銀行因而大幅減息，屆時發行的債券利率將相應下調，早已購入債券的投資者，其債息將不受影響。
當前經濟形勢下，香港商廈和商場租務受到經濟疲弱的拖累。若經濟繼續走軟，REITs 的租金收入及盈利能力將受壓，可能導致股價及股息率下滑。反觀債券，無論經濟狀況如何，其定期定額的收益和本金保障特性，使其更適合以穩定收入和保本為目標的投資者。
綜合考慮現時市況，若以尋求長期穩定回報、兼保本的角度出發；與 REITs 相比，債券是更穩健、更有保障的投資選擇。
