每個人都需要安居之所,而我們的個人財富又往往與物業息息相關,因此樓市的重要性不容低估。經濟學家對樓市尤其關注,因為單是住宅固定投資,已佔美國國內生產總值(GDP)約5%,然而,樓市的重要性不止於此。由於樓市具有很強的周期性,因此往往能為其他經濟領域的發展走向提供線索。過去一年,房屋銷售、建築動工量及住宅固定投資均大幅下跌,反映按揭利率急速上升。此跌幅與早前衰退前後期的調整大致相符,惟新屋銷售、動工及建築商信心於近數月有所回升,意味大部分調整可能已成過去;儘管如此,在樓價持續復甦前,價格可能將需更大幅度下跌。
樓市好轉有2原因
近期樓市活動好轉可歸因於兩個主要因素:1)儘管按揭利率高企但已回穩,至少令融資成本和樓價負擔能力不再惡化:2)房屋供應依然緊張。市場上現有房屋數目仍接近歷史低位,主要由於超低利率期結束,導致業主不願出售或更換物業。事實上,在疫情期間,約一半未償還按揭貸款餘額均以歷史低利率水平進行再融資或更新。由於目前樓價較疫情前高約35%,因此,計劃搬遷的業主將面對較高的借貸成本及樓價。此外,可供出售的已建成新房存量極低,一旦推出市場便將迅速易手(儘管未及去年下半年般迅速)。最後,出租空置率及出售空置率均處於或接近歷史低位。
市場現供求錯配情況
在樓價上漲和供應緊張的情況下,房屋建築活動激增,但瓶頸問題延遲了建築項目的竣工日期。於年初,包括公寓在內的興建中房屋總數上升至175萬間,是自1970年開始收集數據以來的最高水平。然而,發展商專注於高端市場,於去年售出的房屋中便有近70%以高於房屋中位價約38萬美元出售。
全美房地產經紀商協會(NAR)的住宅負擔能力指數(Housing affordability index)顯示,中等收入家庭幾乎無法負擔此類樓房。另根據密歇根大學(University of Michigan)進行的一項消費者調查亦顯示,這是50年來最不適合置業的時間之一。因此,這些新樓房建成後將不大可能如目前一樣可迅速找到買家,特別若經濟如我們所料出現放緩情況,而如此供求錯配的情況亦有可能會延長新房建築的時間。
樓價有望回調
樓價或需進一步下調以達致均衡狀態。雖然樓價已從高位適度調低約3%至6%,但樓價與租金比例(price-to-rent ratio)等指標,均指出樓價仍可能會由目前水平進一步下跌10%至15%。由於賣家缺乏誘因出售物業,加上成交主要集中於高端物業,因此樓市一直較為淡靜。然而,倘經濟在今年較後時間步入衰退,人們可能被迫搬遷以尋找新的就業機會,從而導致市場上現有房屋的存量增加,惟賣家將需給予折扣以吸引潛在買家;同樣,愈來愈看重高端市場的發展商及建築商,亦將可能需要降低售價。