【私銀觀】美樓價仍然過高

每個人都需要安居之所，而我們的個人財富又往往與物業息息相關，因此樓市的重要性不容低估。經濟學家對樓市尤其關注，因為單是住宅固定投資，已佔美國國內生產總值（GDP）約5%，然而，樓市的重要性不止於此。由於樓市具有很強的周期性，因此往往能為其他經濟領域的發展走向提供線索。過去一年，房屋銷售、建築動工量及住宅固定投資均大幅下跌，反映按揭利率急速上升。此跌幅與早前衰退前後期的調整大致相符，惟新屋銷售、動工及建築商信心於近數月有所回升，意味大部分調整可能已成過去；儘管如此，在樓價持續復甦前，價格可能將需更大幅度下跌。

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樓市好轉有2原因

近期樓市活動好轉可歸因於兩個主要因素：1）儘管按揭利率高企但已回穩，至少令融資成本和樓價負擔能力不再惡化：2）房屋供應依然緊張。市場上現有房屋數目仍接近歷史低位，主要由於超低利率期結束，導致業主不願出售或更換物業。事實上，在疫情期間，約一半未償還按揭貸款餘額均以歷史低利率水平進行再融資或更新。由於目前樓價較疫情前高約35%，因此，計劃搬遷的業主將面對較高的借貸成本及樓價。此外，可供出售的已建成新房存量極低，一旦推出市場便將迅速易手（儘管未及去年下半年般迅速）。最後，出租空置率及出售空置率均處於或接近歷史低位。

市場現供求錯配情況

在樓價上漲和供應緊張的情況下，房屋建築活動激增，但瓶頸問題延遲了建築項目的竣工日期。於年初，包括公寓在內的興建中房屋總數上升至175萬間，是自1970年開始收集數據以來的最高水平。然而，發展商專注於高端市場，於去年售出的房屋中便有近70%以高於房屋中位價約38萬美元出售。

全美房地產經紀商協會（NAR）的住宅負擔能力指數（Housing affordability index）顯示，中等收入家庭幾乎無法負擔此類樓房。另根據密歇根大學（University of Michigan）進行的一項消費者調查亦顯示，這是50年來最不適合置業的時間之一。因此，這些新樓房建成後將不大可能如目前一樣可迅速找到買家，特別若經濟如我們所料出現放緩情況，而如此供求錯配的情況亦有可能會延長新房建築的時間。

樓價有望回調

樓價或需進一步下調以達致均衡狀態。雖然樓價已從高位適度調低約3%至6%，但樓價與租金比例（price-to-rent ratio）等指標，均指出樓價仍可能會由目前水平進一步下跌10%至15%。由於賣家缺乏誘因出售物業，加上成交主要集中於高端物業，因此樓市一直較為淡靜。然而，倘經濟在今年較後時間步入衰退，人們可能被迫搬遷以尋找新的就業機會，從而導致市場上現有房屋的存量增加，惟賣家將需給予折扣以吸引潛在買家；同樣，愈來愈看重高端市場的發展商及建築商，亦將可能需要降低售價。