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2022年9月10日

李澄幸 理財方案

【移民】港樓去或留綜合考慮

物業是很多香港家庭最大的資產,故任何關於樓市的新聞均很容易獲得關注。最近報章雜誌報道最多的樓市新聞,相信一定是移民盤,業主急沽及蝕讓等成交個案。移民前為什麼要急賣樓?通常是以下幾個原因,分別是主觀看淡香港樓市、需要流動現金適應新生活、害怕移民後要交重稅,以及不想面對遙距管理物業的煩惱等等。

仔細想一下,除了主觀看淡香港樓市,認為港樓將「永不超生」之外,其他的問題都不是絕對關鍵,甚至都有潛在的解決辦法,故移民前必沽港樓的說法,其實可圈可點。

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移民前沽港樓因人而異

相信大家都知道股票有着很高的潛在回報,但波動性亦很高,某君能夠得心應手地操作,不代表同樣適合自己,取決於個人經驗、知識和風險承受水平。移民前是否沽出港樓同樣是因人而異,除非沽出港樓後從此不投資,否則同樣有投資風險,再投資於金融產品的確是比較具彈性,也可能較有利慳稅,但自身經驗和信心是否足夠又是另一個課題,還是維持香港人最熟悉的模式「收租」,根本沒有標準答案。畢竟理財計劃及資產配置方案,絕對是很個人化的一件事情,從回報、風險、稅務和財富傳承上看都一樣。

在彼邦收入低稅率也低

以英國為例,入息稅稅率高達45%,但每人均享有1.257萬英鎊的免稅額,而收入低於約5萬英鎊(折合約50萬港元),稅階只是20%。假設一家四口移居英國,太太因照顧小朋友而停止工作,而她持有的港樓所收的租金,是每年低於50萬港元的話,以香港物業稅為基礎作比較,香港的物業稅稅率是全年淨租金收入的15%,持有港樓收租支持英國的生活,論稅後回報其實和香港比較並不是相差十分遠。

同理,假設某家庭的物業組合是夫妻二人分別平均持有,移居英國後做兼職並靠租金幫補生活,也可能可以維持在較低稅階的水平。又或者持有港樓移居的是準退休人士,幾年後就退休,在未來的免稅額未用盡的前題下,入息稅同樣並不一定可怕。如分析的話,該比較的就不只是入息稅了,而是現金流規劃、未來增值空間,以及是否有機會回流香港等等。

持港資產或更具彈性

提到退休人士,即使繼續持有港樓收租也是可以考慮的選項,但如何處理遺產稅的問題呢?退一步說,只要有資產就有潛在的遺產稅負擔,投資於英國物業更甚,因為英國物業在稅務層面上是依循屬地法則,即使未來回流香港養老,英國物業於百年歸老後必定需要面對遺產稅。相反只要去世時不是英國的居籍,香港物業自然不用受英國遺產稅的威脅,所以香港資產甚至更具彈性一點。當然,如果再做得好一點,可以考慮在理財組合中添加人壽保險,為未來潛在的遺產稅負擔準備稅源,後人便不用為準備現金支付遺產稅而煩惱了。

至於資產增值稅方面,在現時長壽的環境下,物業會陪伴我們一起變老,如何維持一個健康又有增長潛力的物業組合是新課題,不能再有一個物業持有到老的心態。何不借此考慮調整物業組合,將現有物業換成新物業,順便可以提升「底價」,未來潛在的資產增值稅負擔亦將大為減少。本欄於未來會陸續為大家探討港樓去與留的各種角度,以及潛在處理辦法。

 

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李澄幸

香港財務策劃師學會

主席

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