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2022年5月18日

葉永鏗 理財方案

葉永鏗: 【移民】英國置業 本錢以外也要技巧

在英國,一般本地家庭必須對當地好校網有一定程度的認識和準備,持續關注才能成功買入好校區的房產。香港人大多不熟悉英國買屋行情,或和當地地產代理打交道有困難,難以搶贏當地房產買家或投資者。一般港人可能認為英國房產,相對香港房產價錢便宜,便提高叫價,以本取勝,但英國賣家一般心態不是價高者得便可。除了誘之以利,也需要動之以情,和英國人打關係,打感情牌也是必要的溝通技巧,提高買入好校網房產的機會。

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名校區租住需求殷切

各大城市好校網區租務需求超乎想像,簡單以Sutton為例,放盤兩日後會有20個租客預約周末睇樓,之後的星期一可會收到多達8個Reservations。一些好的租盤早於完租約兩個月前已有新租客簽署租約,租約之間接近無縫接軌。

每個城市各有其傳統公立名校的地區,但由於英國的按揭制度和樓價的持續上升,新一代的年輕家庭較難負擔優質校區網內的房屋按揭,使英國有最少20%家庭的人口需要租屋,當中除了上班一族以外,家長便是另一主要群體。

進名校網一條龍向上流

為了下一代的教育及競爭,家長們必須在小朋友3歲或5歲前進入名校區之校網,才能經統一派位的方式進入Ofsted評級中獲「Outstanding」或KS2高排名的小學,在獲得優良師資下,盡可能考取最好的11+成績進入Grammar School,這是唯一渠道。

受制於4年年薪的自住按揭限制,當地普遍家長未能負擔一些不斷升值的名校校網地址。為了爭取小朋友的優質教育資源,只能以較高的租金居住那些名校校網區內。此舉雖然加重了租金負擔,但相比起私立學校高昂的學費,無論自住或租住優質校網區更為划算。

英國知名大學收生名額分配方面,大眾一般認為更側重於本地公立學校(State School)的學生,保持社會流動性,這加強家長偏向讓兒女就讀公立學校的決定。

設公司買屋利用槓桿收租

部分人會承擔一定風險設立公司,以full pay買第一間屋,利用槓桿打造英國物業收租組合,製造被動收入之餘,加大曝險享受未來房產價值升幅。

這樣以公司名義full pay買入第一間屋,在收匙後一個月內出租,一年後可按樓,拿取50%至70%不等的房產價值,以第一間屋穩建的租金收入,及舒適的利息支出,並利用公司減稅優勢,慢慢建立屬於自己家族的房產收租組合,將來轉讓給下一代成本低,轉讓的資產增值稅低。以5至10年時間,穩建地將房產價值透過低槓桿提升一倍,持續有4間或以上的房產,打造足夠被動收入,達到財務自由,並未雨綢繆為兒女孫兒提供優質教育。

移民並非易事,買賣英國房產更是一門學問。無論你打算買樓投資,或為子女籌劃升學之路,都必須有足夠準備和認知,才能減少風險。

(二之二)

葉永鏗

英國置業顧問

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