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2021年10月9日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】地產資產售後租回是雙贏策略

最近跟投資者討論疫後房託的發展。寫字樓和零售兩個傳統板塊應該會愈來愈多元發展。像以前醫療寫字樓當成了獨立資產類別,就是因為醫務所租金穩定,行業基本面又和整體經濟的相關度小。以前零售被分拆成戲院和銀行分行,或最近開始流行的「最後一哩零售」,亦是希望集中投資前景明朗的零售資產。

另一個方向當然是發展新資產類別。像以前在本欄談過的學生宿舍、攝影棚及生物科技實驗室就屬於這類。新加坡豐樹集團準備在近期將學生宿舍打包成房託上巿,就會進一步發展新加坡的房託巿場。

要發展新資產類別,另一個方法則是售後租回,原業主將自用的地產資產全幢出售給房託或私募基金,再簽下長期租約以保障自己仍能使用資產。在這個模式之下,原業主的營運未必會有什麼影響,員工仍然在同一地點上班,照顧同一批客戶。

是有效融資渠道

這個方法對融資巿場不活躍的巿場特別有效。例如,每次參加印度地產界的研討會,提及房託如何有利經濟的時候,都會討論售後租回的好處。香港是大都會,要租甲級寫字樓不難,但其他經濟體可能貨源短缺,就算願意付錢都不一定能找到好租盤。因此,不少非地產集團都會自行興建集團總部大樓。如果碰上了當地經濟急速發展,還能在樓價大賺一筆。

像印度現時急速發展,不少非地產集團都有龐大資金需求。這時候將集團總部大樓售予房託或私募基金,然後同時簽下二三十年的租約,就能釋放一筆資金,可以用於下一步投資。對於房託來說,售後租回亦保證資產在未來一段長時間都有一位信用度高的租客。

有長期信用度高租客

非地產的營商集團要集資,還有上巿、分拆業務、發行債券等方法,售後租回還只是眾多策略之一。但是非謀利的大集團的融資方法就比較有限,售後租回就更有意思。

醫療房託除了像醫務所大廈之外,亦有醫院和養老設施等其他分支。像新加坡就有一隻印度醫院的醫院房託,由房託持有醫院的地產資產(地皮及鋼筋水泥),再租回給醫院集團使用。醫院集團既回籠了一筆資金,又外判了地產管理。而且,合作愉快的話,將來醫院集團還可以要求房託代為興建新醫院,變成了專項發展(build to suit)模式,令雙方的發展都更迅速。

助非謀利組織融資

包括香港在內,有些經濟體的私營醫院是屬於非謀利組織,醫院集團本身並無上巿的可能。情況類似的還有大學、國際學校,甚至其他的慈善集團,都可能在發展業務的過程之中,開發了自用的地產資產。像香港就有國際學校剛將校園出售,變成了資產的長期租戶。

這些業主亦可以透過售後租回方法回籠資金。當然,如果慈善機構擁有稅務優惠,或者地皮來自政府,則可能有一堆審批過程甚或交易限制,亦需要留意。不過,資本巿場成熟的地方,非謀利組織使用融資渠道亦是常態。例如十幾年前我都參與過當地大學發行債券,以支持下一波的校園擴建工程。只要訊息透明,投資者亦樂得安心投資。在今天講求ESG投資的年代,更可以滿足投資者的社會投資需要。因此,這類融資發展,也許會愈來愈多。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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楊書健

安泓投資

投資總監

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