中國主要房地產開發商公佈了2018年業績，毛利率擴張約2個百分點至32%，而淨負債率下降14個百分點至86%，為大市帶來驚喜。雖然並非每間房地產開發商的核心利潤都勝於預期，但整體來說為行業帶來了按年30%的良好增長。
粵港澳大灣區的房地產開發商如龍光地產（3380.HK）、時代中國（1233.HK）、中國奧園（3883.HK）和佳兆業集團（1638.HK）通過市區重建項目獲取收益和提升估值；然而華北地區的房地產開發商如首創置業（2868.HK）和遠洋集團（3377.HK）則因為工期延誤而未能實現銷售和盈利目標。雖然房地產開發商訂下的2019年銷售目標如我們預期般較為保守，但建銀國際證究認為旭輝控股（884.HK）、世茂房地產（813.HK）、合景泰富（1813.HK）和另外一些房地產開發商的銷售可能會超額完成。
2018年中國主要房地產開發商均錄得約30%的收入增長，而2016至2017年合約銷售額則錄得約54%的強勁增長。受惠於2016至2017年的強勁銷售增長勢頭以及高資產周轉率，融創中國（1918.HK）、碧桂園（2007.HK）、中國奧園（3883.HK）和龍湖地產（960.HK）的收入增長均超過60%。展望2019至2020年，我們預期行業仍能維持良好的收入增長但同時將稍微放緩。截至2018年12月，中國主要房地產開發商的未確認銷售額達到了4.6萬億元人民幣，佔其2019至2020年的一半收入。
我們認為當前寬鬆的信貸環境、微调房地產政策以及購房者逐步恢復對房地產市場的信心，都是對房地產開發商有利的因素。然而，土地市場過熱將會對土地儲備不足的房地產開發商造成較大壓力。
投資策略方面，市場正在追捧表現較為落後的房地產開發商，同時對參與配售的公司維持謹慎態度。由於部份股價落後的公司基本面較弱，我們建議對落後者採取擇優而選的策略。此外，我們對於融創中國等擁有高效投資能力的開發商的配售風險不太感到擔憂。由於土地市場可能會有過熱的風險，我們預計部份開發商在補充土地儲備方面將面對困難。建銀國際證券傾向於擁大量舊改項目或併購能力超卓的開發商如龍光地產、合景泰富和融創中國。
納入新增土地儲備後，我們提高所覆蓋的房地產公司資產淨值2%至10%，同時收窄淨資產折讓5個百分點以反映資本市場情緒改善，因此將目標價上調8%至21%。建銀國際證券的行業首選包括中國海外、龍光地產和合景泰富。我們認為主要風險包括中國經濟進一步放緩、房地產市場過熱引致政策再次收緊以及開發商配售風險，尤其是淨負債率較高或擁有大規模擴張計劃的開發商。
作者為建銀國際證券研究部房地產行業研究員龍兆豐
