美國聯儲局終於推出「第三輪量化寬鬆」(QE3)，央行再一次啟動「印鈔機」，最直接的影響是刺激資產進一步升溫。香港是著名的「磚頭城市」，在美國QE3之下，本港樓價承受著上升壓力，雖然政府持續推出措施壓抑炒風，但在長期低息大環境下，用家置業自住、收租投資的需求無減，樓市升浪依然有餘未盡。
房地產投資發展至今，已經獨立成為一個資產類別，而且五花八門。投資者可以直接購買物業作投資，不過，需要大量資金之餘，銀行借貸也承受槓桿風險，二手交易也存在流通性風險，作為外國投資者，要投資內地樓市亦存在執行程序的風險。
現階段買地產股勝買樓
相反，通過投資本港上市的地產股，其實是一舉多得。由於地產股價與物業價值長遠具有較高的相關性，意味本港整體樓上升，地產股亦會受惠。大部分地產股及房地產信託投資基金(REITs)都提供穩定的股息收入，平均股息率約3.1厘，在超低息時期，屬於一個良好的收入。其次，證券市場的流通性更高，投資風險因此降低。
在這個層面來看，買股還是買樓？歷史數據反映，本港地產股領先樓價大約3至6個月，但現時恒指地產股分類指大為落後本港樓市，意味住樓價偏貴，而地產股估值偏低。答案是，現時是買地產股的時機。
本港大型發展商具有壟斷優勢，市場日益成熟，增長空間亦已經放緩﹔不過，內地城市化一日千里，帶來房屋需求強勁，估計內地增長還會維持達20年。如果投資者打算涉獵地產股投資，現時應該包含中港兩地的地產股，內房股風險較高，但增長更快﹔本港地產股增長較慢，但企業管治優勝，管理層穩定派發股息，REITs發展較成熟，這樣組合將能夠平衡風險及回報、股息及增長，以捕捉中港地產股的資產潛力。
行業性ETF 波動較大
事實上，投資者可以透過投資指數或ETF，更能比投資單一地產股，能夠達到分散公司風險的目的，可惜目前恒指服務公司只有地產分類指數、綜合行業指數中的地產建築業指數，卻未有相關指數，以基金經理標準嚴格篩選，並追蹤中港地產股、REITs等股票。然而，隨住專注指數投資、ETF產品的基金發展，市場將見到一些「中港地產指數」相關ETF面世，追蹤中港兩地不同發展商，包括中小型地產股，與及不同業務性質的公司如收租股、發展商及REITs等，兼具穩健及增長能力。
值得留意的是，行業性ETF比一些傳統以地區分佈ETF的波動性較大，需要基金經理更熟悉經濟及市場周期變化，投資者在策略上，也需求更多技巧以捕捉行業及經濟的周期。以地產股ETF為例，價格走勢對市場息口敏感度較大，容易受到宏觀環境轉變所影響，一般而言，在經濟復甦周期內，地產股的表現至為出色。
葉家德
