恒指未能延續上周五突如其來急彈的勢頭，昨天以全日高位18046點開出，最多曾回落334點，埋單挫328點，報17729點；成交金額降至不足743億元。
港股弱勢頗為全面，三大指數的成份股上升比例都低於10%，地產板塊再次捱沽，主要是8月復牌的中國恒大(03333)境外債務重組有變數，股價插水兩成多，其他內房亦再遭拋售，龍湖(00960)下滑6.5%，屬最差藍籌；相比起來，本港地產股雖然亦見紅，惟跌幅不大，同樣在政策續「減辣」下依然乏起色。
加息周期重臨，香港樓市由高位回吐，參考差餉物業估價署官方樓價指數，經過今年初一輪反彈後，截至7月份已從2021年9月峰值累計下瀉近14%，返到2017年底水平，個別樓盤跌幅當不止此數，大劈價、蝕讓報道時有所聞，分析普遍預料樓價未見底，可能再下調5%至10%。
樓市疲弱，市場要求政府「撤辣」呼聲愈趨高漲，直到今年7月，金管局修訂逆周期措施，針對不同樓價「定向」調節按揭成數限制，卻對樓市支持作用不大。按揭證券公司上星期放寬樓花按揭保險計劃的成數，分析認為此舉「穩樓價」的功效實屬輕微，反而憧憬另一項「辣招」──額外及買家印花稅，要等到市況如何不振才會取消或略為鬆綁。
然而，以目前本港利率尚未觸頂，加上宏觀經濟暫乏復甦動力，即使「撤辣」有助刺激需求，或可令樓價喘定，樓市能否重展升浪仍是疑問。
樓市何時止跌難以預測，本港地產股則在深度回落後，現價不宜過分看淡。事實上，滙豐最新報告縱認為港樓市續差，並下調地產股目標價，但對發展商的評級多數維持「買入」或「持有」，足見依然具投資價值。
附【圖】所示，本港10隻地產股自去年11月大反撲，個別升幅一度超過六成，惟至今已所剩無幾，代表股價重回甚或跌穿「疫情底」，利淡消息是否完全反映尚待觀察，估值無疑變得吸引，特別是「本地薑」儘管同樣面對樓市不景氣，其業務穩定性和資產質素並非一眾內房可比，現金充裕之餘，負債也偏低。據EJFQ.com FA+資料，10隻股份目前市賬率只有0.2至0.5倍，現價較預測市賬率低了0.8至2.4個標準差，即估值便宜。
本港地產股以往隨樓價水漲船高，增長動力十足，如今想再次複製機會極微，不過，由於股價明顯下調，各地產股派息亦可觀，上述股份除九倉（00004）外，其餘股息率介乎4.5厘到13厘，比起以股息穩定著稱的領展(00823)相距不遠，從股息回報角度看已具入市價值，可靜待港府「撤辣」再調整策略。
信報投資研究部
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