中國降準對香港流動性影響有限
近期中國央行降準50個基點，並不會改變我們對於香港房地產市場所持的審慎觀點。央行全面降準與我們早前的預期一致，額外的定向降準對市場情緒則是意外驚喜。農曆年前通常是資金需求最為緊張之時，但我們認為此次央行降準與短期流動性關係不大，而是旨在加大信貸對經濟的支持力度，尤其是過去兩周中國公布了一連串疲弱的經濟數據。降準將帶動中國境內人民幣債券收益率進一步下跌，包括離岸點心債在內。目前的境內外利差提供點心債具吸引力的投資機會，特別是無評級的國企、大型地產商以及主要證券公司。不過，點心債對於已持有人民幣或是其他偏弱貨幣的投資者最具吸引力，對於持有美元部署的投資者則吸引力不大，因為我們仍略為看淡人民幣兌美元後市。因此，我們預期在中國央行降準後，香港的港元和美元流動性將可維持平穩，對香港房地產市場的影響較為有限。
香港房地產市場的風險
鑑於供給增加、貸款政策收緊、美聯儲預期年中加息、本地按揭利率上升、負擔能力惡化以及來自中國內地的買家減少等因素綜合影響，我們預期香港2015年房價將下跌5%至10%。繼去年整體房價上漲11.2%後，我們預期政府對降溫房地產市場的口徑將更加強硬。香港金管局1月中收緊了對營運公司物業按揭的監管。我們預估今年一手市場將新增供給1.8萬至2萬戶，較2014年增加8%至20%。此外，政府將持續以供給預期管理來作為房屋及土地政策的重要手段，也會抑制土地價格上漲。因此，我們維持開發商將「重量不重價」的觀點，因開發商可由增加土地儲備從而獲得補償。
去年12月底，中原地產的百大屋苑租金指數較上年同期增加10.4%，相比於2013年12月增幅僅1.3%。我們預期未來12個月租金只能保持平穩，因2014和2015年新屋完工應仍是過去10年來最高，且換屋者亦需要為舊單位尋找新的租客。
金管局1月19日要求銀行對於「營運公司」的定義作出更嚴格的解譯，並就投資物業計算租金收入的扣減率採取較高的標準。金管局過去幾年的房地產市場降溫措施從未針對營運公司。雖然這項新要求只會影響一小部分的房地產投資者，但我們將此視為監管機構時時檢視市場情況，並可能「加辣」的訊號。2月2日金管局總裁陳德霖和運房局局長張炳良再次表示，若房價持續升，不排除繼續出台收緊措施。我們認為，新「辣招」將針對細價樓，這是過去一年來漲勢最強勁的項目。
一級商業地段租金下滑
美元走強對旅遊業的影響，再加上奢侈品銷售放緩，將令今年一級商業地段的租金備受壓力。由於聯繫制度令港元相對升值，再加上簽證限制放寬，高資產的中國遊客旅遊熱點可能會由香港及澳門，轉向歐洲、韓國、台灣和日本等地。歐羅及日圓兌美元貶值，讓赴歐洲和日本旅遊特別具有吸引力。除了內地旅客，美元升值，香港對於東亞或南亞的旅客來說更加昂貴。鑑於前景不太樂觀，部分業者已減少在香港的零售點，我們相信其他零售業者也可能為了控制成本而搬遷現有店鋪。
繼前幾年的空置率大幅下降、租金上漲，我們預期2015年整體寫字樓租金將持平。2014年第四季的雨傘運動對寫字樓市場影響有限，但主要是來自於九龍東地區的供給增加，將令非核心地區的租金受壓。過去幾年，核心地段缺乏供給和租金高漲，使得許多企業選擇搬至非核心地區。我們估計至2015年底的兩年內，九龍東A級寫字樓新供給將可達230萬平方呎，2016至2019年將再增加270萬平方呎。而政府重點發展的啟德區(舊機場)，預料長期將可提供逾360萬平方呎寫字樓樓板面積。
股票投資者何去何從？
由於樓價看跌，我們建議避開香港地產股，我們偏好具有海外增長動力的公司，包括出口價值鏈上的企業，具有海外獲利的公司，或是以國際消費者為主要客群的消費類股。
何偉華
