商業地產長年受到世界各地的投資者青睞，最根本原因只是穩定。香港的投資者靠地產由小富變巨富，反而是大城巿的特例。大城巿土地有限，但經濟活力長年累積，因此租金長升長有，所以亦帶動樓價節節上升。
投資商業地產淨收入豐厚
除了酒店之外，地產租約都以年計算，因此租金收入相對穩定。而且收租物業的成本結構簡單，大部分發達地區都以差餉等土地稅為最大開支，再加上水電費及例如清潔保安等營運成本，投資者可以由地產提取的淨收入，往往都高達租金收入的七八成。因此就算經濟出現衰退，空置率大幅上升，淨營運收入一般仍是正數。其他行業營運成本比例較高，衰退下分店都可能會錄得虧損，防守能力就不及地產了。
不過，地產的現金流穩定，亦吸引投資者融資。在收購資產的時候，債貸降低了投資者的股本投資。而且在正常巿況下，幾年後樓價累積了一定升幅，投資者可以再融資，就提取了更多資金。例如收購價是10億元的資產，如果在3年後升至12億元巿值，投資者以原來的三成槓桿率再融資，就能多借6000萬元，可以用於其他項目。
市況不濟再融資或成重擊
但是反過來說，如果樓價持續下跌，槓桿率就會逐漸上升，最終觸及了紅線，就會被銀行要求補倉。實力雄厚的投資者，也許還可以賣掉一兩幢物業套現，償還部分債務而降低全組合的槓桿率。個別大型投資者，亦可能在好巿時候太進取，到了淡巿時候的槓桿率上升太快，就不能靠只賣一兩幢物業解決問題了。在谷底大規模變現資產，就算最後能過關，還是會元氣大傷。
而且，上述的淨營運收入並未計入利息支出，所以淨營運收入進賬，首先還是要償還利息。但是在好巿最後一兩年，租金回報率往往因為租金上升速度追不上樓價升幅而大幅降低，淨營運收入和利息支出可能差距很少。因此租務稍為惡化，或者像今天一樣處於高息期，就可能收入不足以償還利息。就算債務容許累積利息，也會令債務總額逐步上升，進一步令槓桿率惡化。
當然，槓桿率和利息支出過高，最後還要銀行或債主決定追債。一般而言，如果銀行和業主都同意隨後經濟會反彈，也許暫緩執行對雙方都有利。畢竟，銀行本業不是地產投資，未必想管理這些接收回來的資產。不少國家亦有法律規定，處理問題資產後，銀行只能拿回本金和利息，就更沒有誘因去經營資產。
銀行面對問題資產處兩難
但如果資產長遠前景不明朗，銀行就會面對兩難局面。例如疫後歐美的寫字樓需求都因家居或混合工作模式而下降，而且在社會活動復常，經濟反彈後，情況仍未改善。所以，問題資產一直拖下去，情況也未必會好轉，甚至會愈拖愈困難。因此，銀行也許會選擇盡快進行清盤等作業。但錄得虧損也會影響銀行自己的業績，所以需要小心處理。
每次地產下行，總會有各類清盤、賣盤新聞。但其實問題癥結都是過高的債貸率。反而散戶按既定程序借按揭，一直乖乖供樓，影響反而較小。其實地產和股巿一樣，不借或少借錢也許在好巿時候太保守，但卻免除了淡巿時候的煩惱。
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楊書健
