債券的估值是以債券的現金流作公允值評估的過程。簡單而言，債券的公平價格是日後其預期現金流的現值；而預期現金流的現值則反映於折現率，亦稱為「到期孳息率」。這個決定債券估值的重要參數，則很大程度取決於債券發行者的信用評級，即債券發行人履行還款義務的風險。
如債券發行人因為財政問題或營運出現狀況，而無法按期支付利息予債券持有人，甚至到期後無法償還本金，債券投資者便會面對違約風險。發行人的信用評級愈高，違約的風險便會愈低，其發行的債券的折現率便會愈低，債券價值便會愈高。
發債愈多市場關注風險
想當年，由於內地房地產企業發行的債券派息高、風險低，回報率甚是可觀，是高收益的象徵，受到不少債券基金的青睞。但自企業債愈發愈多，潛在債務危機受到市場廣泛關注，個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險評級轉趨嚴厲，加上2020年北京政府針對中國房地產行業所訂立的「三條紅線」負債指標，為房地產開發貸款敲響了警號。
市場對內房債投資規模集體收縮，觸發激烈的負面情緒，不少亞洲高收益債券基金，年初至今已虧損逾20%；而個別基金如瑞銀及富達等，更達30%以上的跌幅；至於追蹤亞洲主要高收益債券的摩根大通ACI非投資級指數，截至7月底已下跌21%。
信心危機致不理性抛售
內房的信心危機引發的負面情緒迅速蔓延，導致部分債券被不理性地拋售，以致偏離了實際的公允價值。不少基金一直以市場上交易日的報價價格（Quoted Price）計價，但在債務風波下，這些在交易市場上缺乏流通性的報價價格便未必真實。事實上，不少內房的財政仍然十分健康，並未有債務違約。而且，不論槓桿高低，防守力相對健康的企業即使面臨違約風險，仍能採取多種手段，包括債務重組、出售非核心資產、改革業務等多種方法，擺脫違約的困境。
債價最終看企業自身狀況
目前來看，這些債券只是風險因素增加，並非完全失去了價值。撇除市場的不理性波動，債券價格長遠還是由企業的自身發展狀況所決定，而短期內的價格偏離，最終亦會被市場糾正，回到理性的水平。
羅珏瑜
