全球現時約有三分之一的溫室氣體排放是來自房地產行業，加上全球人口已經接近100億，建築物數量很可能會倍增，這意味房地產行業有更加大的責任減低溫室氣體排放，但這同樣代表着巨大的機遇。
全球房地產信託基金（REIT）行業的總資產值目前已超過2萬億美元，作為REIT的投資者，其實也可以在氣候變化問題上作出貢獻。通過了解我們的投資組合如何影響氣侯變化，以及積極與REIT互動，我們相信可以為全球帶來改變。
經過廣泛且深入的研究後，我們會將資金配置到那些對減排有承諾的公司，以REIT行業為例，我們主要歸納出以下5個領域，分別是營運碳排放、隱含碳排放、現地發電、可再生能源採購和碳補償。
新建築碳效率高五成
燈光、製冷、供暖以至電器等營運活動中所產生的碳排放，就是營運碳排放。值得留意的是，新建成建築物碳效率普遍較以往高出55%，所以現代化是減低建築物的營運碳排放關鍵，REIT可以通過重建、再發展以及現代化建築的方式以實現減排。
以重建為例，對營運碳排放的正面影響最大，因為可以採用最新的科技及設計以提高效率，但建築過程中亦會產生更高的隱含碳排放；再發展則是在維持原有建築的情況下進行翻新，優勝之處在於可以減低拆毀重建所帶來的碳排放，惟改善程度當然難與重建相比；現代化則是指持續翻新建築內的系統如暖通空調（HVAC）、更換燈光以至裝設光伏面板等等，這樣做好處是只以目前維護開支的預算就能夠完成。
這些改善措施均有賴於兩大方向來實施，分別是資金與綠色建築專業的渠道，前者可以靠投資者支持，後者則要依賴房地產行業的持續追求，這樣雙管齊下才能夠成功為行業去碳化。
上文提過建築過程中會產生更高的隱含碳排放，因為隱含碳排放是指資產由開始到結束過程所產生的碳排放，包括有原材料的開採、運輸到工廠並製造、再運輸到建築工地、建造過程、拆卸，以至運輸廢棄物料、堆填或用於可再生等。
據世界綠色建築委員會的測算，2020至2030年間新建築物的碳排放超過七成是來自隱含碳排放，我們對供應鏈上游以至下游的假設及估算，將建築物的隱含碳排放包含在分析之內，同時，REIT開始更多地將環境成本納入考慮之列，並將碳排放計入項目可行性規劃當中。
更多資本投入可再生能源
至於現地發電及可再生能源採購方面，前者在建築物上尤具優勢，因為可在建築物表面上裝設太陽能面板，加上近年成本已經大跌，後者則是由用家（特別是耗電量高的客戶）需求驅動下，更加多的資本被投放在大型可再生能源項目。
最後，通過投資於土地及林木再生等碳補償項目，長遠而言可為環境帶來顯著利好，這亦是現階段達至淨零排放的重要方式之一，有些REIT更加是直接投資於可再生能源項目，並反映在其資產負債表之內。
譚家駿
