熱門:

2021年2月20日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】港甲級商廈市場新風景

月初太古地產(01972)公布了最新營運數據,雖然金鐘寫字樓的租賃率微跌了3%,由98%跌至95%,但同期的租約到期續租的新租金仍錄得了2%的增長。太古坊的租賃率則微跌了2%,變成98%,但續租的租金則上升了12%。港島東中心及太古坊一座兩幢較新資產,更維持了100%租賃率和11%的租金升幅。

數周前我在本欄報告過,2020年全港甲級寫字樓的租金下跌了5%,但是同期中環卻下跌了兩成。這兩組數據說明在疫情之下,現時寫字樓巿場只是中環、金鐘較弱,港島東(以及九龍東)其實並未受到太大的影響。中環寫字樓租金仍是全球最高,在2018年的高峰期,比起排行第二的紐約中城高出了五成,比港島東更高出了一倍以上。

如此大的溢價,長期原因固然是因為香港的傳統核心區北面是海,南面是山,東西面都是已發展區域,難有新增供應。但供應之外,亦是因為中區以前有群眾效應,也許因為家居工作減弱了,因此需求繼續外遷。反觀港島東的租賃率仍然高企,也許是反應了各大小企業的管理層,因為港島東租金較低,他們仍在觀望工作文化會如何改變。畢竟,呎租較低,就算一周一兩次家居工作變成疫後常態,企業仍可保留較多的辦公室空間,讓員工在需要時候在公司工作。

房託實收租金年內續升

在未來6至12個月,收租股和房託在續約時候,實收的租金仍會有所上升。香港甲級寫字樓的租約一般都以3年為期,所以今年所續的租約,現時所付的租金都是2018年決定的。2018和2019兩年租金仍然上升,因此就算2020年租金回調,今年續約時候的巿場租金仍可能比2018年高,所以續租仍會加租。

相反,香港的住宅租約一般都是每年續約,因此當年的租金變化就會立即影響今年的續租租金,滯後反應甚少。因此,愈短的租約對巿場租金的敏感度較高。寫字樓和其他商業地產的租金有較多滯後反應,可以消化租金的短期波幅,但會否避免盈利倒退,主要在乎於往後幾個月的租金走勢。假如巿場租金進一步下跌,總有一天會反映在續租的租金之上。

房託換馬速度相對較快

去年上半年全球的物流房託炒起,除了新經濟因素之外,亦是因為物流資產租約長達10至15年,巿面租約再跌,現有資產的租金收入仍會穩定。雖說「醜婦終需見家翁」,再長的租約都有到期的一天,但到時可能經濟已經回穩,租金又重拾升軌,真的到續租時候巿場租金未必較現時低。而且房託和收租股的投資者換馬速度遠較實體資產的投資者快,經濟稍有起色就會換到租約較短的資產之上。

另外,房託和收租股的資產組合都會隨着時間變化。例如太古地產在2022和2023年都會在港島東有新資產落成,再進一步增加港島東在資產組合的比重。管理層繼續如期投資,亦反映了他們對這個區域的信心。

以前我做投行分析員,每次撰寫重要報告的時候都要在封面配圖。做了兩三年之後,我有一天突然發現,這些配圖十之八九都是各地甲級寫字樓的照片。疫情的確改變了寫字樓的供求關係,但似乎到最後只改變了不同區域之間的排名。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
歡迎訂購:實體書、電子書

楊書健

安泓投資

投資總監

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads