月初太古地產（01972）公布了最新營運數據，雖然金鐘寫字樓的租賃率微跌了3%，由98%跌至95%，但同期的租約到期續租的新租金仍錄得了2%的增長。太古坊的租賃率則微跌了2%，變成98%，但續租的租金則上升了12%。港島東中心及太古坊一座兩幢較新資產，更維持了100%租賃率和11%的租金升幅。
數周前我在本欄報告過，2020年全港甲級寫字樓的租金下跌了5%，但是同期中環卻下跌了兩成。這兩組數據說明在疫情之下，現時寫字樓巿場只是中環、金鐘較弱，港島東（以及九龍東）其實並未受到太大的影響。中環寫字樓租金仍是全球最高，在2018年的高峰期，比起排行第二的紐約中城高出了五成，比港島東更高出了一倍以上。
如此大的溢價，長期原因固然是因為香港的傳統核心區北面是海，南面是山，東西面都是已發展區域，難有新增供應。但供應之外，亦是因為中區以前有群眾效應，也許因為家居工作減弱了，因此需求繼續外遷。反觀港島東的租賃率仍然高企，也許是反應了各大小企業的管理層，因為港島東租金較低，他們仍在觀望工作文化會如何改變。畢竟，呎租較低，就算一周一兩次家居工作變成疫後常態，企業仍可保留較多的辦公室空間，讓員工在需要時候在公司工作。
房託實收租金年內續升
在未來6至12個月，收租股和房託在續約時候，實收的租金仍會有所上升。香港甲級寫字樓的租約一般都以3年為期，所以今年所續的租約，現時所付的租金都是2018年決定的。2018和2019兩年租金仍然上升，因此就算2020年租金回調，今年續約時候的巿場租金仍可能比2018年高，所以續租仍會加租。
相反，香港的住宅租約一般都是每年續約，因此當年的租金變化就會立即影響今年的續租租金，滯後反應甚少。因此，愈短的租約對巿場租金的敏感度較高。寫字樓和其他商業地產的租金有較多滯後反應，可以消化租金的短期波幅，但會否避免盈利倒退，主要在乎於往後幾個月的租金走勢。假如巿場租金進一步下跌，總有一天會反映在續租的租金之上。
房託換馬速度相對較快
去年上半年全球的物流房託炒起，除了新經濟因素之外，亦是因為物流資產租約長達10至15年，巿面租約再跌，現有資產的租金收入仍會穩定。雖說「醜婦終需見家翁」，再長的租約都有到期的一天，但到時可能經濟已經回穩，租金又重拾升軌，真的到續租時候巿場租金未必較現時低。而且房託和收租股的投資者換馬速度遠較實體資產的投資者快，經濟稍有起色就會換到租約較短的資產之上。
另外，房託和收租股的資產組合都會隨着時間變化。例如太古地產在2022和2023年都會在港島東有新資產落成，再進一步增加港島東在資產組合的比重。管理層繼續如期投資，亦反映了他們對這個區域的信心。
以前我做投行分析員，每次撰寫重要報告的時候都要在封面配圖。做了兩三年之後，我有一天突然發現，這些配圖十之八九都是各地甲級寫字樓的照片。疫情的確改變了寫字樓的供求關係，但似乎到最後只改變了不同區域之間的排名。
（編者按：楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售）
歡迎訂購：實體書、電子書
楊書健
