熱門:

2020年12月19日

楊書健 理財方案 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】房託發展 不斷開發新型資產

PERE是地產金融的行業組織,每年都會舉辦「奧斯卡式」的奬項頒發。今年候選的「年度公司」的4間基金公司都列出了今年最大的交易,分別是一間涉寫字樓、一間住宅、一間醫藥相產地產和一間物流企業。而4個候選的「年度交易」則是一單醫藥相產地產、一單物流、以及兩單學生宿舍。這是又一佐證,所謂「商用地產」早已經脫離了寫字樓和商場兩個傳統行業。

其實這些新興資產類別,在本欄都偶有提及。像物流就是第一代的新興地產,因為租客穩健而且開發周期夠短,所以二十年前就開始成為寫字樓和商場以外,第三大的資產類別。過去十年在亞洲,尤其是中國,更加是發展迅速。今時今日我們可以輕易地在零售店舖用合理價錢買到英國的雪藏蘋果批,就是得益於這類現代物流鏈。

學生宿舍亦在兩三年前已經吸引了機構投資者。美國、英國、澳洲是全球三大的海外留學生巿場,又是地產金融業發展得最成熟的巿場,自然容易撮合投資者和投資項目。除了今年的疫情之外,學生宿舍的需求一直非常穩定,拿着父母錢來讀書的學生一般都是好租客。另外,學生宿舍促進了不同國家之間的年輕人交流,提升了人類整體的發展指數,因此屬於良好的社會責任投資。因此,機構投資者亦對學生宿舍有興趣。

醫藥地產是廠連寫字樓概念

至於醫藥相關地產,是在同一項目之中同時有實驗室和辦公大樓。部分大規模的發展,更會有酒店、商場甚至出租住宅配套。基本上這是我在兩個星期前寫過的概念:因為家居工作以及其他職場相關的資訊科技發展,與其投資單幢寫字樓,機構投資者倒不如投資連同「廠房」的寫字樓。

這些寫字樓可以出租給「廠房」的後勤單位,需求比較有保證。當然,現代經濟體不少產品都是無煙工業,「廠房」就不再是工廈,而是各種科技的創造地。之前的文章討論的是錄影廠,亦有機構投資者大手投資。今次年度奬項跑出的則是藥廠,亦是因為實驗室連同寫字樓,對藥廠來說是一站式服務。

出現了新興資產,亦有利房託的長期發展。機構投資者看地產,一般在投資初期已經分成兩種心態。第一種會長期持有資產以賺取租金;第二種則會在集結成投資組合之後,再善價沽出。尤其是當巿面貨源不多,但是潛在需求巨大的時候,機構投資者就更有誘因,變身成專項的發展商,重覆開發這類資產。

當年物流資產壯大,就得益於這個模式。當年冒起得最快的房託或基金經理,營運模式就是一邊服務尋求高回報的開發資金,迅速開發物流倉;一邊則將已完成開發的項目,賣給希望長期收租的投資者。而房託亦屬於這類收租型投資者。

所以,隨着這些新興資產壯大,房託亦有望看到新型資產。尤其是美國、澳洲、新加坡等房託巿場,資產類別本來已經很多元化,也許接受這些新資產的速度就會更快。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
歡迎訂購:實體書、電子書

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads