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2020年6月13日

冼健岷 理財方案

無壓測定息樓按 捱貴息者佳音

發展商向新盤買家提供的「免審查高成數按揭」,又稱為「呼吸plan」,可以說是高樓價的副產物,而部分早期的「呼吸plan」已過蜜月期,即將進入高息階段。

幸而早前政府旗下的香港按揭證券有限公司在今年5月新推出「定息按揭試驗計劃」,讓不少捱貴息的業主有機會轉按,有助不少自住業主擺脫捱貴息的日子,紓緩供樓壓力。每宗住宅按揭貸款上限為1000萬元,暫時有8間銀行參與計劃,計劃總額有10億元,並於10月31日截止申請。

計劃特色在於借款人毋須符合加息壓力測試,連採用超高成數按揭的「呼吸Plan」用家,亦有條件轉按,相信不少飽受供樓壓力的朋友已即時受惠。該計劃提供10年、15年及20年的定息按揭計劃,息率分別是2.55厘、2.65厘及2.75厘,普遍高於H按封頂息,希望可減低置業者面對利率波動的風險;而當定息期完結後,借款人可以繼續選擇當時的定息利率,或以最優惠利率減2.25厘的浮息。

有供款與入息比率要求

雖然「定息按揭試驗計劃」相對較為寬鬆,借款人毋須符合加息壓力測試,但供款與入息比率要求仍然存在。同時亦設有罰息期,若借款人於第一年、第二年或第三年提前還款,需繳付還款額的3%、2%及1%的款項。

究竟揀定息抑或浮息划算?簡單一計,「呼吸plan」利率一般高逾5厘,每100萬元貸款額計,每月供款約5300元。

若以樓價800萬元的物業為例,如轉按至銀行最多只能按六成,若靠「定息按揭試驗計劃」轉按,即可使用九成按揭轉會,但當中要另付按揭保險保費。

定息免面對加息風險

如轉用「定息按揭試驗計劃」,首20年的供款息率為2.75厘,其後10年同樣沿用2.75厘的定期息率,若以每100萬元貸款額計,800萬元的物業則需要每月供款約4100元,每月入息比率至少約8200元,如有壓力測試的情況下,月入要求約9800元,另加按揭保險費用。相反,如首20年之後選用浮息,即當時最優惠利率(由按揭證券公司不時釐定)減2.35厘,以現時普遍P為5.25厘計,實際年息為2.9厘,較定息還要高!

若果不選用「定息按揭試驗計劃」,並以市場利率浮息2.5厘計,每100萬元貸款額計,同樣800萬元的物業,每月供款約4000元,每月入息比率要求約8000元,而壓力測試下的月入要求約9500元。雖然息率及供款額比「定息按揭試驗計劃」的情況較少,但就可能要面對加息的風險!

在絕大多數情況下,供樓息率愈低當然愈好,不過若收入未能通過壓力測試者,或只能考慮暫時選用無壓力測試要求的「定息按揭計劃」,待收入改善及罰息期過後,才按情況轉用其他息率更低的計劃。

 

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冼健岷

康宏理財

行政總裁

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