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2019年12月4日

李智穎 理財方案

李智穎: 【私銀觀】中港星房價料續受壓

2020年,經濟增長放緩和失業率上升可能會令亞洲主要房地產市場承壓。利率下降或許有助於抵消部分壓力,但不足以扭轉下降趨勢。我們預計新加坡和中國低線城市將面臨供應增加、需求疲軟的不利形勢,進而抑制房價。在香港,零售銷售和旅遊業大幅下滑,將對房價和商業租金都構成巨大壓力。我們預計,未來12個月這3個市場的房價看跌:香港下跌5%,中國低線城市下跌2%至4%,新加坡最多下跌2%。

中國房地產銷售料續降

中國房地產銷售增長從2019年第三季開始下滑,料將在2020年進一步萎縮。我們預計,2020年房地產銷售將較上年同期下降5%左右,而今年大致持平。我們認為,房地產銷售在2018/19年見頂,且由於經濟增長放緩和資本管制嚴格,我們預計中長期內房地產銷售將繼續以溫和的速度下滑。低線城市銷售降幅可能會繼續大於高線城市,主要因為棚戶區改造貨幣化安置比例縮減導致需求減弱。相較之下,由於供應相對稀缺及基數效應,明年一、二線城市的房價和銷售情況應有較好的支持。

香港零售地產表現最弱

香港的零售地產尤其是位於核心地段的物業,在租金和資本增值兩方面都面臨巨大的下行壓力。香港2019年第三季零售銷售創下史上最大跌幅,特別是在非必需消費品支出上。受到人民幣疲軟和經濟環境的影響,我們預期2020年零售銷售將繼續表現疲軟。核心地區的租賃地產高度依賴非必需品和中國內地遊客的奢侈品消費,因此奢侈品零售銷售大幅下滑將為此類地產帶來壓力。我們預計,到2020年底核心地段零售地產租金將下降10%至15%。疲弱的經濟前景也可能導致未來一年辦公大樓和住宅價格承壓,尤其是考慮到香港住宅的絕對價格水平高,且供樓負擔比率不佳。香港特區政府最新公布的放寬抵押貸款比例措施,應該會為中低價地產提供一些支持。

星房地產價格最具韌性

根據瑞銀《全球房地產泡沫指數》顯示,新加坡的房地產價格估值合理。在該指數追蹤的24個全球城市中,過去十年間新加坡在可負擔程度方面的改善程度最大。實際房價目前在2008年水平附近,而實際家庭收入自2008年以來攀升20%。 在今年1月至9月名義房價上漲1.7%之後,我們預計2020年名義房價將最多下降2%。我們認為,房價上漲的最大障礙是房屋政策收緊,這抑制了投資需求及外資興趣,使房價上漲空間受到限制。未來3年新開工和實際完工提速也會遏制價格,而人口增長不足意味需求增長溫和。但考慮到穩健的市場基本面,即可負擔程度良好、就業市場穩定和空置率下滑,我們預計價格不會大幅回落。利率下行有望為房價提供進一步支持;3個月新加坡銀行同業拆放利率(SIBOR)在今年7月至9月下降13個基點,我們預計下行趨勢將持續至2020年。

李智穎

瑞銀

財富管理投資總監辦公室香港股票主管

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