中國房地產股票與債券從年初至今均表現強勁，儘管實體樓市出現放緩跡象。全國房價數據顯示，自2018年見頂以來的5個月內，樓價上漲勢頭不斷減弱，尤其是二手樓市價格。二線城市房屋銷售在今年首9星期同比下跌9%。此外，14間上市房地產發展商的1月份合約銷售額同比下挫18%。
雖然實體房地産數據疲弱，我們認為，帶動中國房地產板塊年初至今反彈強勁的主要動力包括： 1）房地產股票及債券在2018年經歷大幅調整，估值非常具吸引力；2）一些二線城市地方政府宣布房地產寬鬆政策；3）不斷改善的資金流動性與信貸寬鬆政策亦間接利好地產板塊；4）聯儲局政策立場轉鴿派，導致美國實際收益率走低，利好套利交易；5）中國在岸與離岸債市的息差吸引大量資金流入離岸美元債券市場。投資者對中國房地產高收益美元債券的需求非常強勁，新債超額認購已回歸2017年水平，儘管年初至今新債發行活動已十分活躍，但仍然有供不應求的狀況出現。
對於中國房地產市場今年的前景，我們預期，今年實體樓市將溫和放緩，特別就住宅銷售量與地產固定資產投資而言，這主要是由於投資情緒疲弱、低線城市供應過剩，及棚戶區改造項目（預計相當於全國住房銷售額約20%）補貼縮減。然而，儘管實體樓市環境具挑戰性，但這對經濟不會造成重大負面影響，亦不相信會令發展商陷入嚴重財務困境。因為第一，存庫水平遠低於前兩次的樓市大跌市。第二，地產發展商的資產負債表狀況較以往穩健，短期債務與現金比率較低，而且發展商的投資在地理分布上更加分散。第三，國內家庭的槓桿率相對較低。未支付的房貸與國內生產總值的比率為30%，相比一些主要發達經濟體平均比率為53%為低。
過去在中國的刺激經濟政策當中，房地產寬鬆政策發揮重要作用。這一輪的房地產政策與過往不同，當局可能只在城市層面選擇性放鬆，並非全國大規模放鬆，除非經濟狀況急劇惡化。此外，近期公布的大灣區的發展規劃，將尤其對區內的二線城市產生正面影響。這些二線城市勞動力及土地成本較低，令區內人口及經濟活動有可能出現溢出效應。
我們的基本預測是中國房地產市場今年只是放緩，不會嚴重下跌。在此背景下，我們仍看好中國房地產股票與債券。首先，樓宇按揭利率及企業融資成本降低，利好置業人士與地産發展商。其次，因為實體樓市持續降溫，投資者對於回報的預期較低。然而，由於一線及大型二線城市的需求增長仍穩健，我們將聚焦盈利前景能見度高的發展商。最後，中國房地產股票與債券的股息率及收益率（兩者平穩約為6%）均具吸引力。
法國巴黎銀行財富管理首席投資策略師譚慧敏
