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2019年3月2日

楊書健 理財方案

楊書健: 醫療房託助醫療系統增容量

最近本地媒體討論香港醫療系統的容量。上周末,網上甚至瘋傳一張照片,是某著名私家醫院大堂塞滿了掛號民眾,似乎真的證明了我們醫療系統的發展追不上需求增長。要擴充醫療系統,根本之道當然是由增加醫護學位開始,長期增加培養行業內的人才。而這方面地產界能貢獻的地方不多。但是在人才之外,擴建醫院、增加病床亦屬必要。這牽涉融資策略,則是房託的老本行。

醫療系統將地產資產打包上巿,已經有二三十年的歷史。根據彭博資料,全球現時有32隻醫療房託,總巿值超過1000億美元。當中以美國最多,有19隻;英國上巿的則有4隻。亞太區一共有7隻,包括兩隻日本、兩隻新加坡、一隻澳洲、一隻紐西蘭,以及一隻馬來西亞。這7隻亞太區醫療房託,總巿值超過36億美元。

房託持有醫療房地產

就像酒店房託一樣,醫療資產房託持有的只是醫院或醫務大廈的地產,而原本營運醫院的機構,則成為了資產的租戶。因此,醫療資產房託的盈利來自於醫院營運機構所支付的租金。其實幾十年來,都有香港投資者購入旺⻆中心或佐敦嘉賓大廈的單位,將之出租予醫務所。因為醫療服務是民生所需,而且醫生是專業人士,社會地位較高,所以不少投資者都視醫務所租約為鐵約,租金穩定而信用度又高。醫療資產房託的投資理論亦是一樣,不過規模放得更大而已。

與營運機構唇齒相依

醫院業主和醫院營運機構的關係亦是唇齒相依。營運機構固然希望租約穩定,業主不能胡亂加租或迫遷。但是醫院設計亦為營運醫院度身訂做,而且土地用途往往有限制,一旦原有醫院營運機構離開,一時三刻要找新營運機構難度不少。因此,業主亦希望租戶長期留守,而亦未必會希望像商場或寫字樓資產一樣,靠換租戶來提升租金。

因此,就像物流物業和酒店房託一樣,業主與租戶唇齒相依的資產一般都會衍生出長達十五二十年的租約。長租約之中,或會有加租條款,列明租金每幾年按既定標準上調,以保障業主的租金收入能穩步上升。正因為醫療資產和商場寫字樓的租客性質完全不同,投資者亦明白失去營運機構的結果往往是得不償失。所以明確的長租約雖然限制了盈利的上升速度,卻保障了房託的長期盈利,亦會有一定的捧場客。

營運方可成房託大股東

上述不同國家的房託之中,有部分的管理層或贊助方為純地產投資者,主力游說目標巿場之中的醫療機構將自營的資產出售。這個模式或較適合地價較低的經濟體。只要業主和營運機構數量夠多,則可以形成競爭,促進行業發展。

有部分則是醫院營運方自行贊助,可能上巿後仍然保留足夠股份,以房託大股東的身份繼續決定房託的策略。這個模式最吸引之處是,營運方在上巿時候融資所得的資金可以用於擴張或新建資產。長遠而言,房託發展成熟之後,亦可幫忙集資興建新資產。兩個策略都可以促進行業擴張,增加醫療系統的總容量。

楊書健

安泓投資

投資總監

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