增值型投資計劃，是私募基金爭取回報的常用策略。簡單來說，基金以各種方法改善資產，令資產升值。有些個人投資者收購老舊單位，先裝修，再出售圖利，其實已經是增值型投資的雛型。機構投資者的計劃雖然規模較大較複雜，但是心態卻很類似。例如投資酒店，不少機構投資者就樂於收購老舊資產，將之改裝成酒店，提升租金收入之後，再出售圖利。因為酒店是品牌主導的生意，所以引入合適品牌，是改裝酒店的成功要訣。
自營品牌酒店缺競爭力
在過去十餘年，亞洲經濟大幅增長，各主要城巿的酒店需求居高不下，吸引不少投資者。部分投資者以自營品牌經營酒店，但卻缺乏經驗或資本進一步擴張，令品牌未能達到經濟規模，與大型營運商的同等級酒店相比，成本較高，純利較低。這類自營品牌在巿況良好的時候仍能生存，但一旦巿況逆轉，往往成為第一批犠牲者。
部分私募基金專門收購這類資產，裝修後讓大型品牌接手。大型品牌的收入管理系統，實時管理租金和入住率，有望使酒店總收入最大化。系統亦連接各類銷售渠道，大幅增加酒店所能接觸的潛在客戶。幸運的話，單單進入了系統，已經能提升酒店收入，令資產價值大升。
品牌主導改裝酒店成敗
引入什麼品牌，卻往往主導改裝項目的成敗。首先，資產的地點可能決定酒店的定位。例如在工業區的酒店，就算投資再多，亦鮮能將之改裝成超五星級大酒店；而在中環開設二星酒店，雖然裝修成本有所減少，可是計入地價，則仍難賺取足夠收入。
除了以星級分類外，酒店品牌亦能以提供的服務為分類。四、五星酒店可以稱為「全面服務酒店」，除了房間之外，亦提供餐飲宴會、會議，以及健身室和游泳池等配套設施及服務。「有限服務酒店」則主打房間服務。即使有提供其他服務，服務亦大幅簡化，以節省成本。有限服務酒店定位不一定低，部分房間規格媲美四星級的全面服務酒店，造成直接競爭。
對各項服務有嚴格標準
改裝酒店必需因時制宜，以最少改動令原有酒店符合新品牌的要求。大部分的酒店品牌對各項服務都有詳細要求，以求統一各地酒店的風格。全面服務酒店的各項服務都屬於品牌範圍之內，因此會詳細規範諸如游泳池的大小、餐廳的數目及定位等細節。這些細節往往減少可有效投資的資產。有些資產除非重建或大規模改建，根本不能滿足品牌要求。而重建或改建，將會增加成本，降低回報。
翻新多為有限服務酒店
反而有限服務酒店的品牌要求，一般都以房間為主，其他服務都被視為額外的。自由度最高的品牌，甚至容許個別酒店保留品牌不提供的服務。例如，如果收購的酒店本身有高級餐廳，不合適改為房間，有限服務酒店或會容許業主保留餐廳，外判經營。這種彈性減少所需的改動，有效降低成本。
近年不少翻新酒店都是有限服務酒店，私募基金的參與就是其中一個原因。廉價航空同樣大幅削減配套服務，以集中資源提供主要服務；因此廉航可算是有限服務酒店的姊妹行業。隨着亞洲中產數目增多，旅客數目將進一步增加，筆者相信，廉航和有限服務酒店將會繼續同步發展。
楊書健
