近月內地繼續推出不同的微刺激措施，其中放寬內地城市限購令尤其受市場注目。到9月中為止，在46個設有限購令的城市當中，37個即約八成已經放鬆政策。當中具體的放寬方式有所不同，例如有些城市對140 平米(即1400呎)以上的單位不再限購，有些則只是針對非市中心區域放寬。
我們的投資團隊監測30多個內地主要城市的每日成交，發現自從放鬆限購後，成交有輕微改善，而表現特別好的城市例如深圳，其8月樓市成交較7月升近兩成。此外，在內地眾多樓盤之中，地產經紀亦反映看樓的人確實多了，原本無人問津的大單位成交亦增加。
按揭利率或調低至基準水平
雖然成交有所好轉，但目前內地樓市的反彈力度依然不夠，當中的主要原因是欠缺信貸支持。銀行按揭對房地產的影響非常直接。內地銀行自去年底開始收緊按揭，到今年初銀行只肯以基準利率加10%(即6.55%至7.2%)的利率批出按揭，並需時兩三個月。
要大力提振樓市，銀行便須進一步放寬按揭貸款，例如降低按揭利率，或者增加額度。回顧2008年底救市時，首次置業按揭利率是基準利率的八五折。我們的基金經理上月在內地與負責按揭的銀行業人士會面，得悉按揭利率或有望調低至基準利率的水平，而且額度會稍為增加。我們認為未來數月內地會持續放寬限購政策，若按揭利率下調，中國樓市的成交量便有望在第四季改善，帶動內房股表現向好。
改革提振一二線城市住屋需求
除了放寬限購政策外，改革對房地產亦有重要影響。經過十多年的快速增長，中國去年的住宅成交達到12億平米(即逾120億平方呎)。由於基數較高，期望再有高增長並不現實。不過，戶籍改革、城鎮化和放寬一孩政策等措施均有利長遠需求。根據戶籍制度的改革目標，到2020年，中國會實現1億左右的農村人口轉移到城市居住，即在未來六年平均每年有大約1600萬人。以每人平均20平米(200平方呎)的居住面積計算，每年可帶來三、四億平米的住屋需求。
當然，這1600萬人口不會平均流入所有城市。過去五年，城鎮化帶來的人口主要流向一二線城市(即北京、上海、廣州、深圳及其它省會城市)，三四線城市的人口不但沒有增長，而且是淨流出。城市分化在中國無可避免，因為一二線城市的就業機會多，社會配套條件較佳，知名大學集中，畢業生往往選擇留在讀書的城市工作。持續的人口流入是支撐樓市需求的最根本條件，所以即使一些二線城市庫存偏高，但情況並不令人擔心，反而三四線城市的前景則較遜色。
發展商策略對收益至為關鍵
對於地產投資來說，周期十分重要。過去那種隨便買地就能賺錢的時代已經過去，今日發展商需具備買地眼光和對市場周期的準確判斷。不同城市的房地產市場差別巨大，甚至同一城市不同區的樓市走勢亦不同。例如杭州市總共有八個區，而庫存重災區集中在余杭區和蕭山區，但其他區的情況則好得多。手持數以百億元的地產商，究竟將資金投向哪些地方，將會是影響收益的關鍵。
在歷次市場調整中，一些龍頭地產商的市場份額持續增加。這類型公司的基本因素較佳、財力雄厚，在市場整合的情況下更具優勢投資一線區域以取得更佳回報，因此其投資前景亦可望看高一線。
此外，中國高收益債券市場以房地產發展商的債券為主。隨着中國宏觀環境漸趨明朗，市場對內地在岸債券違約的憂慮減少，投資信心慢慢恢復，這類型相對穩健的房地產發展商所發行的高息債券亦有望表現理想，為投資者帶來可觀回報。
曾德明
