全球房地產市場在過去18個月經歷了一番跌宕起伏。過去一年，全球利率急劇上升，推動房地產「重新定價」，情況更因迫在眉睫的經濟衰退風險而有所加劇，使投資者難以依靠基準指數進行投資。未來12個月內，全球房地產回報率可能仍會受壓，不少投資者將持觀望態度，直至市場回穩。在私募市場持續調整的同時，房地產投資信託基金為投資者帶來十分吸引的入市時機，以及將上市公司私有化的機會。
房市料進一步重新定價和整合
我們預計，市場較為疲軟的領域可能會出現過度調整，倘風險增加，但用戶表現下滑，則表示價格過度調整，超出了因應市場利率上升調整價值的所需幅度。相反，受惠於結構性利好因素，且供應能夠創造和增加收入的市場領域，價格下行幅度將相對有限。整體而言，重新定價的情況仍會持續，直至完全反映長期利率上升，而在重新定價的過程中，資本充裕的公司可以大幅折扣購買具吸引力的房產，相信行業會出現一波整合浪潮。
全球房地產市場正在經歷衰退，但也為下一個房地產周期的復甦鋪路。儘管部分市場到2024年可能仍面臨價格重置影響，包括先前提及的過度調整，但投資回報預計將開始靠穩，並逐漸回升，新的高收益水平將推動市場預期長期潛在回報高於2022年初潛在回報。鑑於不同行業及市場前景各異，加上風險正在上升，投資者應從多元化的投資策略獲利。
發掘結構性投資機會
隨着全球經濟衰退的擔憂持續發酵，面對不明朗的租金增長前景，投資者應專注受惠於長期結構性趨勢而收益穩健的行業或市場，例如具剛性需求的經濟型住房和長者住宅，以及與全球社會持續數碼化發展息息相關的物流和數據中心。面對難以確定重新定價結果的行業（例如辦公室），投資者可以相比近年較低的資本價值，收購具有穩健現金流和一定增長潛力的資產，相信會是一個吸引的長期投資方案。
公開市場與私人房地產市場之間，甚少出現重大定價差距，但偶爾也會發生。歷史上，出現巨大價格差距時期，反而對房地產投資信託基金有利。鑑於當前的價格差距，房地產投資信託基金為投資者提供了進入全球房地產市場的黃金機會，而且隨着私人市場持續調整，投資者有望獲取超額回報。因應私人房地產的滯後性質，房地產投資信託基金使投資者有機會投資於價格已進行大幅調整的房地產。投資者可把握這類公開市場與私人市場暫時脫節的時機，直接投資房地產投資信託基金，以獲取預期的可觀回報，甚至通過私有化而獲利。
利率穩定將提高房託吸引力
隨着聯儲局減弱緊縮貨幣政策的力度，相信整體利率前景將更加穩定，並將緩解房地產投資信託基金市場近期的壓力。歷史上，當聯儲局緊縮周期結束後，房地產投資信託基金均錄得強勁回報。
經濟衰退的時間着實難以預測，但在價值錯位下，即使入市時機不精準，投資者亦能夠在公開市場上獲得高於私人市場的回報。雖然各行業情況不一，但目前房地產投資信託基金市場的價格，已包含對資產價值的巨大折讓，這與我們對私人市場價值進一步下降的預期大致一致。
在經濟下行期間，行業和地域的多元化可為投資者帶來巨大好處。突發事件會影響某些國家、地區或行業的價值，而多元的投資組合相比高度集中的組合，回報波動較小。鑑於過度調整的風險和不同行業和地區投資回報各異，主動式管理亦同樣重要。
Rick Romano
