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2021年9月22日

鄭汪清 市場分析

鄭汪清: 【私銀觀】疫情影響亞洲各類房地產市場

在新冠疫情下,居家辦公或導致偏遠區面積大的單位更受青睞,而市中心面積較細的需求將下降。

對寫字樓的衝擊或最明顯,因社交距離可能逆轉辦公空密集化的趨勢,令辦公面積減少。

根據仲量聯行一項調查,疫情高峰期間,亞太區約68%員工被迫遙距工作。而彭博行業研究估計,在中國內地約有2億名員工在家工作。

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雖然社交距離意味員工需要更大空間,但企業或會透過實施某程度的永久居家辦公、輪流進辦公室等以抵消影響。

「去中心化」打擊一級商業區

而由於雲計算支援及員工分組工作,「去中心化」(由一級商業區移出)的趨勢愈發明顯,可能縮小核心地段與較遠的寫字樓租金差距。

由於中期內經濟可能仍處於低增長勢頭,辦公物業前景並不太樂觀。Cushman & Wakefield預計,亞洲發達經濟體的寫字樓租金在2021和2022年將分別下降13%和5%,空置率將在2021年第四季達到15.5%的峰值。

零售物業方面,新加坡和香港兩者高度依賴旅遊收入,而疫情期間遊客人次與消費金額都較上年同期劇降90%以上。電子商務轉型、可支配支出下降以及店舖關閉,令零售行業的短期前景雪上加霜。郊區購物中心可能較黃金地段有抗跌力,因前者距離住宅區較近,對遊客的依賴度較低。

中長期來看,內地支出將繼續從海外轉向國內市場。零關稅政策能鼓勵本地消費,因為進口奢侈品價格在過去2至3年大幅下降,從而降低與其他城市的溢價差距。

工業地產成潛在亮點

另外一個潛在亮點將是工業地產,有望在更高的電子商務滲透率和供應鏈轉移中獲益,尤其是數據中心、倉儲和物流地產。疫情期間,許多市場的流動應用程式使用量最少增長了20%至30%,數碼娛樂、網上遊戲和網上購物顯著增長。持續推進中的數碼化轉型將是數據使用需求的主要驅動因素。未來十年全球數據規模可能要比現在增長10倍以上。

從2019至2023年,預計全球雲基礎設施市場複合年均增長將達到25%左右,由於亞洲仍處於雲服務和數據中心發展的早期階段,企業IT支出和採用雲計算的比率相對較低,亞洲的增長率更高,將約為30%。政府的政策方向利好智能基礎設施,應能為數據中心未來幾年的快速增長提供支持。

在需求不斷增長的驅動下,現有設施需要擴大或是新建更多數據中心。內地數據中心的需求目前集中在一線城市,而這些地方的土地和電力資源稀缺形成較高的進入門檻。

儘管亞太區財政刺激措施和創紀錄的低利率緩解了私人物業業主的壓力,但在政府支持措施到期後,基本面可能會轉差,給住房市場帶來下行風險。

中國政策偏緊限制房價升勢

新加坡失業率保持較低水平,為房價帶來支持。雖然二手樓盤價格相對穩健,但未呈現強勁表現。

香港地區私人住宅市場仍受短期供應有限、按揭利率下滑及終端需求強勁等利好支持。新樓盤的追捧熱度不減,超額認購率很高,預期樓價會繼續上行。

中央政府採取了新樓限價等舉措,將房價漲幅限制在中個位數區間。在中期內,政府的房地產政策將偏向收緊,以抑制投機炒房,防止大量流動性流入造成房地產泡沫。內地特定地區市場增長是由當地家庭收入增長所推動,或會有較高的增長水平。

新冠疫情可能為房產業帶來結構性變化,功能性和使用靈活性將是後疫情時代的關鍵驅動因素。

鄭汪清

瑞銀

財富管理投資總監辦公室亞太區投資總監

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