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2021年7月21日

陳詠詩 基金

陳詠詩: 內房分化 大型發展商看高一線

自2021年初開始,中國房地產發展商被連串負面消息如違約事件衝擊,導致板塊表現相對疲弱。個別房地產的證券被投資者拋售,影響甚至蔓延到信貸質素較弱的B評級發展商,以致中國高息債從年初至今暫時仍錄得負回報。

儘管整體中國高息債表現較弱,在穩定的房地產銷售支持下,信貸質素較佳的證券表現依然穩定。由於防疫措施放寬和穩健的內部需求所帶動,中國住宅銷售去年出現V形反彈,這股動力延續至今年。

同一時間,整體土地銷售在不同地區出現分化的情況,這對大型房地產發展商有利,目前的監管限制與競爭環境均有利融資成本較低的大型發展商。

而在政策面上,我們認為中國政府既有意願,亦有方法收緊房地產相關政策,部分政策更早已實施。

隨着房地產銷售復甦,中國監管當局開始推出措施控制投機需求,以防出現資產泡沫。目前的措施同時針對房地產發展商和買家的融資限制上。前者例如是被稱為「三條紅線」的融資管理規則,包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%,以及現金短期債比例不少於1倍,意味經營能力較弱的發展商可能會面對流動性壓力。

長線改善板塊信貸質素

因此,中國房地產行業短期內有機會出現更多負面消息,拖累板塊表現,惟中長期來看,上述措施可望改善整個板塊的信貸質素,為板塊提供不俗的技術性支持。

不過,在面對地緣政治風險、中國消費復甦緩慢及經濟復甦仍然不平衡的影響下,中國在收緊政策上相信會較為克制及均衡,所以預料對中國高息債的直接衝擊有限,而目前中國高息債的估值仍然吸引,當中的機遇不容忽視。

其中,由於針對性微調政策所致,將引致「贏家」與「輸家」的出現,以後者為例,包括有高污染行業及非必要的地方政府融資平台。

展望未來,在房地產板塊基本面良好、去槓桿以及離岸債券供應減少的情況下,我們仍對中國房地產板塊維持積極看法。中國政策收緊將會令房地產行業出現進一步整合,期間面臨融資困境的較小型發展商將會被較大的發展商併購,因此,我們預期信貸分化將再加劇,慎選信貸是重中之重。

陳詠詩

富達

亞洲固定收益投資總監主管

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