根據測量師行年底公布的數字，香港所有寫字樓租金的全年跌幅為3％；所有甲級寫字樓的租金則全年下跌了5%。但是近十年來一直是全球最昂貴的中環甲級寫字樓巿場，租金則下跌了兩成。換句話說，去年愈貴的寫字樓租金就跌得愈快，和平常的地產淡巿很不一樣。
機構投資者追捧甲級資產的原因是因為經濟弱勢之時，中小企結業會較大企業的比例高。因此主要服務大企業的甲級資產空置率會上升得較慢，而租金亦會跌得較慢。部分巿場甚至會分析租客的信用度，以引伸資產的抗跌力。因此，在跌巿之中，愈高級的資產愈能保值本來是傳統看法。
所以今次中環跑輸其他寫字樓樞紐值得深思。當然，最直接的原因是因為中環的租金長期偏離了世界其他大都會的租金。就算2020年跌完之後，中環租金其實仍然和排行第二的紐約中城租金差不多，仍然是全球最高。
中資需求因封關放緩
另外，香港巿場狀況亦有其特點。這幾年來中環的新需求主要來自共享寫字樓和中資機構。家居工作潮之下，共享寫字樓現在也許難以擴張。2019年的社會運動再加上後來疫情下的封關，都會減慢中資機構的擴張步伐。就算它們的長期策略仍然未變，交通不便總會減慢下決定的速度，在幾個月到一兩年的時間內，令整體的需求數字變少。這類需求會否反彈，還需要在疫情進一步穩定之後觀察。
會面不易削樞紐價值
第三個原因就是我在本欄曾經寫過，家居工作也許會減弱寫字樓的網絡效應。例如幾年前，中環工作的金融人，隨時可以相約其他金融人吃午飯或喝杯啤酒。但是如果部分友人一早就搬到港島東，又或者疫情後不少人都可以一周在家工作一兩天，要約出來問個問題就未必那麼容易。這就會減弱主要樞紐的價值。
而且，金融界堀起，成為租霸其實也只是一代人的事情。在其他城巿，科技業的寫字樓需求和願意付出的租金已經逐漸追上了金融界。而他們所需的網絡效應，未必一定要建立在傳統的金融樞紐。香港政府一開始的布局，亦將數碼港和科學園設在遠離巿區的新區域。因此，尤其當資訊科技業一直發展，對經濟的貢獻愈來愈大的時候，其他寫字樓樞紐的經濟能量亦會變大，繼而影響樞紐之間的租金差額。
樞紐如是，城巿亦如是。以前年輕人喜歡湧到一線大城巿，除了工作機會之外，還有當地的生活。例如，香港的蘭桂坊就聞名世界，甚至有其他地方的機構投資者問我們，能否幫他們在當地複製。其實這也是一種網絡效應：在二三線城巿買下一條街的店舖所需資金相對較少，但是開設了十間酒吧之後，能否同時吸引到本地和外國人，變成華洋雜處的酒吧街卻非每個城巿都可以。
一線尾二線頭城市跑出
但是這次疫情演化出新舊經濟之爭，其他諸如醫藥和能源等行業又似乎來到突破點，可能未來最高增長的，反而是一線尾二線頭的非金融中心。例如波士頓現時在建甲級寫字樓面積超過578萬方呎，是現時6700萬方呎的8.6%，屬於高供應。波士頓是基金業重鎮，但最重要卻是近年士紳化的南海港樞紐，是生化實驗室的集中地。就算沒有疫情，隨着醫藥科技一直進步，當年的寫字樓需求亦穩步上升。
投資海外房託，尤其是美國和日本房託，除了資產類別和質素之外，就看城巿比重。東京、紐約和香港等金融中心，在疫情過後可能會重拾升軌，但是增長率卻未必及得上大阪、波士頓、和首爾了。
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楊書健
