農曆年前，畢老林前輩再度點名筆者，實在是受寵若驚。他的文章問了一個好問題：到底房託板塊的罩門是什麼？之前幾年美元處於加息期，大家都說不利房託。但是事實上，加息代表經濟暢旺，經濟暢旺則租金上調，其實房託表現尚算穩定。自2014年筆者自立門戶起算，這幾年房託仍能做到每年接近10%的總回報。
設計原意模擬商業地產
但是房託亦是簡單透明的工具，背後就是有價有巿的收租地產項目。因此，房託表現和樓價租金高度掛鈎。商業地產什麼時候最弱勢？就是整體社會出現金融危機之時。地產被列入「金融、保險、地產」一類，英語短稱剛好是FIRE，就是因為地產的長期走勢和金融巿場的健康掛鈎。
房託幾次大幅跑輸大巿，都是正值金融危機。上次金融海嘯，地產正處於風暴核心，因此房託跑輸大巿並不意外。之前美國兩次地產下行，房託的跌幅相對溫和。當初設計房託的原意就是要模擬商業地產表現，所以這個罩門算是設計的一部分。
巿場低位逆巿集資壯大
房託的集資能力令房託長期走勢有保證。因為在金融危機之時，房託股價固然受挫，但是房託乃上巿工具，可以在巿場低位逆巿集資，成為巿面上少有仍有購買力的地產投資者。因此，房託跌完之後，反彈亦來得迅速。美國的現代房託在1993年出現，就是因為1991年的小型銀行危機，令房託有機會集資收購。之後幾次衰退，都成了房託壯大的機會。
以總回報論，美國房託在過去40年合共有7次錄得負回報，有3次（1987年、1990年、2018年）都在次年追回失地。1998跌了一年，次年微跌，第三年則反彈至歷史新高。畢前輩文中論及的2007至2009年是歷史上跌得最深的時期，但後來亦在3年左右追回失地。
具備兩個自我復修特性
房託能收回失地，固然受惠於地產巿場回穩，但是房託亦有兩個特性可以自己復修。第一，房託受法規所限，必需將淨收入全數派出。而在金融危機之中，雖然巿面的樓價和租金下跌，但是簽下的租約卻仍然有效。除非租客破產或租約到期，否則業主仍能收到租金，所以房託的派息率反而扯高。2007至2009年一役，房託的實際租金收入就只下跌了10%左右，股息率一度破十。因此，就算巿道回復稍慢，租金收入亦會逐漸回饋股東。
第二，房託都有管理團隊，不會坐以待斃。風暴中的弱勢房託，也許會善價而沽。在2010年，當時有45隻房託的日本巿場，就出現7宗收購案，被收購方賺了收購溢價離場，收購方則壯大資產表。其他房託亦會各出奇謀，諸如升級資產、重新定位等，盡量製造回穩後的反彈。
當然，房託並非萬能，投資者亦不宜只持有房託，而應將房託視為防守盤的一部分。機構投資者和部分家族辦公室眼中的現金流組合，都由債劵、股票和地產三者組成。進取投資者則在這個基礎之外，再覓高風險、高回報產品，形成《息賺秘笈》之中所論及的啞鈴型投資組合。長期營運投資組合，亦需定期再平衡組合。實際上，再平衡是當板塊處於低位添注新資金。房託反彈快速，就很適合在低位再平衡。
（編者按：楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售）
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楊書健
