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2020年2月2日

楊書健 理財方案

楊書健: 談房託罩門

農曆年前,畢老林前輩再度點名筆者,實在是受寵若驚。他的文章問了一個好問題:到底房託板塊的罩門是什麼?之前幾年美元處於加息期,大家都說不利房託。但是事實上,加息代表經濟暢旺,經濟暢旺則租金上調,其實房託表現尚算穩定。自2014年筆者自立門戶起算,這幾年房託仍能做到每年接近10%的總回報。

設計原意模擬商業地產

但是房託亦是簡單透明的工具,背後就是有價有巿的收租地產項目。因此,房託表現和樓價租金高度掛鈎。商業地產什麼時候最弱勢?就是整體社會出現金融危機之時。地產被列入「金融、保險、地產」一類,英語短稱剛好是FIRE,就是因為地產的長期走勢和金融巿場的健康掛鈎。

房託幾次大幅跑輸大巿,都是正值金融危機。上次金融海嘯,地產正處於風暴核心,因此房託跑輸大巿並不意外。之前美國兩次地產下行,房託的跌幅相對溫和。當初設計房託的原意就是要模擬商業地產表現,所以這個罩門算是設計的一部分。

巿場低位逆巿集資壯大

房託的集資能力令房託長期走勢有保證。因為在金融危機之時,房託股價固然受挫,但是房託乃上巿工具,可以在巿場低位逆巿集資,成為巿面上少有仍有購買力的地產投資者。因此,房託跌完之後,反彈亦來得迅速。美國的現代房託在1993年出現,就是因為1991年的小型銀行危機,令房託有機會集資收購。之後幾次衰退,都成了房託壯大的機會。

以總回報論,美國房託在過去40年合共有7次錄得負回報,有3次(1987年、1990年、2018年)都在次年追回失地。1998跌了一年,次年微跌,第三年則反彈至歷史新高。畢前輩文中論及的2007至2009年是歷史上跌得最深的時期,但後來亦在3年左右追回失地。

具備兩個自我復修特性

房託能收回失地,固然受惠於地產巿場回穩,但是房託亦有兩個特性可以自己復修。第一,房託受法規所限,必需將淨收入全數派出。而在金融危機之中,雖然巿面的樓價和租金下跌,但是簽下的租約卻仍然有效。除非租客破產或租約到期,否則業主仍能收到租金,所以房託的派息率反而扯高。2007至2009年一役,房託的實際租金收入就只下跌了10%左右,股息率一度破十。因此,就算巿道回復稍慢,租金收入亦會逐漸回饋股東。

第二,房託都有管理團隊,不會坐以待斃。風暴中的弱勢房託,也許會善價而沽。在2010年,當時有45隻房託的日本巿場,就出現7宗收購案,被收購方賺了收購溢價離場,收購方則壯大資產表。其他房託亦會各出奇謀,諸如升級資產、重新定位等,盡量製造回穩後的反彈。

當然,房託並非萬能,投資者亦不宜只持有房託,而應將房託視為防守盤的一部分。機構投資者和部分家族辦公室眼中的現金流組合,都由債劵、股票和地產三者組成。進取投資者則在這個基礎之外,再覓高風險、高回報產品,形成《息賺秘笈》之中所論及的啞鈴型投資組合。長期營運投資組合,亦需定期再平衡組合。實際上,再平衡是當板塊處於低位添注新資金。房託反彈快速,就很適合在低位再平衡。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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