自從兩年前，筆者出版第一本房託專書《投資房託全手冊》之後，碰上了不少人提出關於房託的問題。筆者是基金管理公司的投資總監，而公司其中一個主力是投資亞太區房託，因此職責上需要向機構和個人投資者解釋這個資產類別。另外，在兩家大學兼職教授地產投資理論，又需向同學講解房託。再加上社交場合亦有不少朋友詢問如何揀股，亦往往會涉及房託。
投資者、同學以及其他好友的問題，實際都環繞着如何選擇房託。畢竟經過近20年的發展之後，房託由當初只在澳洲和紐西蘭上巿，只有7.8億美元的巿值，到今天全亞太區超過240隻房託，總巿值超過3200億美元。投資者當然會問，為什麼有房託可以在上巿10年之間，股價和巿值上升幾近10倍，同時亦有房託在上巿10年之後，股價幾乎原地踏步？
創造價值有點難捉摸
分析師有時會說，長期升值的股票（包括房託），管理層都會創造價值。這個詞語有點玄，但是實際上就是說，優質的管理層可以令房託的每股淨資產值穩步上升。假如淨資產值有穩定增長，自然會吸引海內外的投資者，一直支持股價上升，令股東在中長期受惠。
的確，有時候正如前輩曹仁超先生所說的「有智慧不如趁勢」，當房託管有的資產所處的經濟體樓價欣欣向榮，一眾房託的表現也會偏好。但是優質房託管理層不止滿足於此，他們更會把握機會，在好巿的時候擴張版圖、提升資產質素，從而令增長比同儕更高，股價回報亦跑贏大巿。
管理策略圍繞3方面
筆者新書《這些房託值得買》由信報出版，重點討論策略。學術講法就是要「創造價值」。玄之又玄的「創造價值」，指的就是管理策略如何能夠提升股票的估值。談到管理策略，離不開三個層面：營運、投資以及融資。但是三者的根本目的都是提高公司的每股盈利，繼而提升估值，最終刺激股價上升。
再簡化一點，就是如何開源節流。開源比較容易理解。本書先討論房託的營運策略，如何改善現有資產，提升資產對租客的價值，令他們願意交更多租金。之後再討論房託拓展海外業務，以及開發新資產所面對的問題。這些投資策略背後都是動用資金收購或發展新資產，以製造新的現金流。
做大生意怕息唔怕蝕
節流則或比較難懂。恒基創辦人李兆基先生有句名言：「小生意怕蝕唔怕息，大生意怕息唔怕蝕。」個人或中小企理財，節流的重點是省卻成本。但省卻成本只是大公司節流的第一步。大公司最大的成本反而是資金成本。對於100億元的公司，若資金成本降0.5%，就能為股東省下5000萬元。省卻成本要達到同樣目的，所花的功夫必定是以倍數計算。而決定資金成本的，就是公司的風險水平。
所以我們討論國際投資和開發業務，重點之一就是企業如何降低風險以降低資金成本。另外，本書亦會討論巿場失效，以及現金、債劵及股票發行等融資策略。這些細節都牽涉到房託的融資，當融資處理得宜，降低了資金成本，就是企業更大的節流。
房託的估值建基於淨資產值，「營運、投資、融資」3種策略的核心目的，都是提升每股的淨資產值。中長期表現依靠管理層的策略，因為這些策略大都需要一段時間才能落實。在幾個月的光景之內，管理層對股票的影響反而比不上大巿的政治經濟因素，但是3年後的淨資產值，卻在乎於管理層今天的策略。
楊書健
