港股收復15000點關後，對中央「蓄招待發」的憧憬果然成真，人民銀行行長潘功勝昨天罕有「親口」宣布在農曆新年長假前(2月5日)下調存款準備金率0.5個百分點，恒指一舉突破10天線，埋單報15899點，挑戰萬六關。
今趟重拳救市措施愈來愈具體，焦點集中在金融系統穩定和股市表現，對於本輪熊市禍根之一的房產市場，人行官員預告將推出的新措施在晚上隨即發報，成效還須觀察，但國企內房股已值得留意。
去年底融創中國(01918)完成內房境外債重組首例，惟隨後內房沒有進一步樂觀消息；相反，除了債務危機未化解，整體市況也不濟，70個大中城市樓價指數連續21個月錄得按年跌幅，且按月下挫趨勢延續，「寒冬」似乎難望短時間內結束。不過，以恒生中國內地地產指數計算，內房股價累插八成有多，負面因素是否已大致反映？
在內房債務問題開始擴散時，不少分析認為「國家隊」獲中央撐腰，違約風險較細，起碼不會倒閉，因此具抗跌力，於2023年首季隨大市高位下滑時，股價的確比民營房企硬淨（部分受惠於熱炒「中特估」）。可是，國企內房沽壓到下半年亦湧現，附【圖】所見，華潤置地(01109)、中國海外發展(00688)、越秀地產(00123)近月反覆回落，陸續刷出一年新低，甚至失守2022年10月的「肺疫底」，意味投資者因應樓市「去泡沫」，要全面重新評估房企價值，國企相對「安全」所產生的溢價漸縮窄。
然而，國企內房經歷本輪「破底」後，投資價值正逐步浮現。EJFQ系統顯示，市值逾百億港元的內地開發商，目前市盈率及市賬率普遍跌至不足5倍和0.5倍，而上述三大國企內房股息率都有7厘以上，從估值看具一定吸引力。雖然個別民營同業的估值更低，但「爆煲」風險無法完全消除，營運「可持續性」遠遜國企(尤其龍頭)。
事實上，國企內房2023年售樓成績未算失禮，華潤置地整年累計合同銷售金額約3070億元人民幣，按年增加1.9%；中國海外發展達3098億元人民幣，上升5.1%；越秀地產涉1420億元人民幣，增長13.6%。相比碧桂園(02007)和龍湖(00960)去年銷售金額分別下降五成及14%左右，或許是置業者跟投資者「人同此心」，民企規模再大，物業爛尾風險也難以排除，國企於政策支持下「保交樓」更有保證。
國企內房銷售沒顯著倒退，代表去年盈利可看高一線，往績估值預料不會大幅轉差，換句話說，在股價深度回調之後，內房「國家隊」已具吸納價值。
信報投資研究部
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