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2015年2月28日

楊書健 理財方案

亞太區房託跑赢其他資產

亞太區房託發展成熟

自2001年日本首家房託上市開始,亞太區的房託至今已發展成熟,發展至今區內共有165家房託,整體市值為2630億美元。安泓近日發表的研究報告發現,投資於亞太區房託有兩個優點,首先亞太區是全球增長最快的地區之一,區內的經濟體尤其是一眾新興市場,均能持續提升其生產力。因此,投資於亞太區房託應能受惠於區內的經濟增長,帶來更高的回報;其次,由於亞太區的經濟周期有別於歐洲及北美,物業發展活動會為個別市場帶來不同的供求動態,因此投資於亞太區房託除了能享受較高回報之外,更能帶來分散風險的好處。

在風險受控下爭取額外回報

亞洲房地產市場的租約一般比美國及澳洲的短。例如日本的傳統租約只有兩年,在香港及新加坡也少於3年。較短的租約意味着租約的更新率更高,因此租金往往能更緊貼市場水平。

另外,物業發展活動能在有限的風險下,為亞太區房託帶來更高回報。雖然亞太區房託在投入物業發展項目的資金方面受到限制,但物業發展在亞洲仍然舉足輕重。現時在澳洲及新西蘭以外的地區,只有新加坡及香港的房託能合法地從事物業發展,分別能把資產的25%及10%用於發展物業。我們認為,這種限制能讓亞太區房託在風險受控的情況下投資,同時能夠受惠於區內的經濟發展。這兩個特點雖然增加了亞太區房託的波動性,但另一方面也帶來了增加額外回報的機會。

表現更勝其他資產類別

我們最近做了一項研究,比較亞太區房託與亞洲股票、環球債券及美國、歐洲和澳洲房託的長期回報表現,研究顯示亞太區房託回報在不同年份區間內均較這些資產表現更佳,而且風險更低。亞太區房託自2001年成立以來,加上股息,年均總回報達到12.35%,較上述的資產回報稍高。此外,在過去5年及10年間,亞太區房託表現僅次於美國房託,表現在所有資產當中排行第二。在過去一年,亞太區房託表現亦較亞洲股票、環球債券及歐洲房託更好。另一方面,亞太區房託在一眾股票資產中亦有更高的夏普比率(Sharpe Ratio),這展示了相對風險而言,獲得更高的額外回報,同時也展現了亞太區房託能持續提供穩定回報的特性。

具分散風險的好處

我們的研究結果顯示,亞太區房託的回報與其他資產類別只有中等相關性。雖然亞太區房託與亞洲股票的相關性相對較高為0.75,但與環球債券及其他地區的房託只有中等相關性。經我們的研究測試,如果在亞洲股票投資組合內加入20%的亞太區房託,能減低投資組合的整體風險,以及能把整體回報從6%提升到7.5%。

安泓認為,以上的研究結果顯示,亞太區房託作為一個發展成熟、獨立的資產類別,與其他資產的中等相關性、帶來較高回報及低風險的特點,對個人還是機構投資者而言,都能為投資組合帶來分散風險的好處,以及為資產配置帶來更大靈活性。

楊書健

安泓投資

投資總監

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