亞太區房託跑赢其他資產

亞太區房託發展成熟

自2001年日本首家房託上市開始，亞太區的房託至今已發展成熟，發展至今區內共有165家房託，整體市值為2630億美元。安泓近日發表的研究報告發現，投資於亞太區房託有兩個優點，首先亞太區是全球增長最快的地區之一，區內的經濟體尤其是一眾新興市場，均能持續提升其生產力。因此，投資於亞太區房託應能受惠於區內的經濟增長，帶來更高的回報；其次，由於亞太區的經濟周期有別於歐洲及北美，物業發展活動會為個別市場帶來不同的供求動態，因此投資於亞太區房託除了能享受較高回報之外，更能帶來分散風險的好處。

在風險受控下爭取額外回報

亞洲房地產市場的租約一般比美國及澳洲的短。例如日本的傳統租約只有兩年，在香港及新加坡也少於3年。較短的租約意味着租約的更新率更高，因此租金往往能更緊貼市場水平。

另外，物業發展活動能在有限的風險下，為亞太區房託帶來更高回報。雖然亞太區房託在投入物業發展項目的資金方面受到限制，但物業發展在亞洲仍然舉足輕重。現時在澳洲及新西蘭以外的地區，只有新加坡及香港的房託能合法地從事物業發展，分別能把資產的25%及10%用於發展物業。我們認為，這種限制能讓亞太區房託在風險受控的情況下投資，同時能夠受惠於區內的經濟發展。這兩個特點雖然增加了亞太區房託的波動性，但另一方面也帶來了增加額外回報的機會。

表現更勝其他資產類別

我們最近做了一項研究，比較亞太區房託與亞洲股票、環球債券及美國、歐洲和澳洲房託的長期回報表現，研究顯示亞太區房託回報在不同年份區間內均較這些資產表現更佳，而且風險更低。亞太區房託自2001年成立以來，加上股息，年均總回報達到12.35%，較上述的資產回報稍高。此外，在過去5年及10年間，亞太區房託表現僅次於美國房託，表現在所有資產當中排行第二。在過去一年，亞太區房託表現亦較亞洲股票、環球債券及歐洲房託更好。另一方面，亞太區房託在一眾股票資產中亦有更高的夏普比率(Sharpe Ratio)，這展示了相對風險而言，獲得更高的額外回報，同時也展現了亞太區房託能持續提供穩定回報的特性。

具分散風險的好處

我們的研究結果顯示，亞太區房託的回報與其他資產類別只有中等相關性。雖然亞太區房託與亞洲股票的相關性相對較高為0.75，但與環球債券及其他地區的房託只有中等相關性。經我們的研究測試，如果在亞洲股票投資組合內加入20%的亞太區房託，能減低投資組合的整體風險，以及能把整體回報從6%提升到7.5%。

安泓認為，以上的研究結果顯示，亞太區房託作為一個發展成熟、獨立的資產類別，與其他資產的中等相關性、帶來較高回報及低風險的特點，對個人還是機構投資者而言，都能為投資組合帶來分散風險的好處，以及為資產配置帶來更大靈活性。