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2014年8月16日

楊書健 理財方案

放寬房託發展的意義

證監會最近容許本地房地產信託基金(房託)發展旗下房地產資產,我們相信能夠為業界發展清除主要障礙。截至2013年底,香港房託的整體市值為172億美元﹐落後於日本的712億美元及新加坡的403億美元。安泓投資早前為亞太房地產協會(APREA)發表了一份合著論文,文中早已指出受投資限制所影響,本港房託發展落後於新加坡、澳洲和日本同業。

釋放資產作房地產發展

證監會近日宣布兩項放寬房託相關法例的措施,當中包括容許房託將不多於1成的淨資產總值投資於發展項目,以及批准房託投資金融工具包括證劵、債劵和房地產基金。不過,房託於任何情況下均需要將投資組合的7成半資產保留為收租物業。

即使我們預期相關投資過程將會是循序漸進,而措施可最多釋放440億美元到房地產發展,這些放寬措施推進香港成為區內的房託投資中心。不過,並不是所有房託都適合參與房地產發展。房託的最終投資目的,是為投資者帶來相對穩定並持續增長的收益。成功的房託巿場,當容許房託以不同策略執行此目的。

措施創造短期及長期益處

本地成功的房託,透過有效的資產增值策略,提升投資組合的價值。新措施容許房託作物業發展,為房託市場創造短期及長期益處。首先,物業發展能夠帶來新的增長動力。區內投資工廈的房託,一般每年均有項目發展。透過投資工廈項目,該類房託的派息增長,能穩定地比單靠租金增長為高。

物業發展亦為房託提供資產增值的機會。擴展現有資產便是一個好例子。海外曾經有成功的零售物業房託將旗下商場樓面擴展2至3倍。由於這些房託的現有物業已經成功,因此可減低發展風險。

另外,當房託的物業投資組合變舊,新措施容許房託再發展旗下物業,使房託得以維持長遠競爭力;否則房託便要管理一個持續老化的組合,或要將旗下資產出售作重新發展。而以上兩個方案均不能為房託股東帶來最大回報。

將地產股轉型為房託

長遠來說,香港持續優化房託市場的最佳結果,是將地產股轉型為房託。在主要股票市場當中,本港市場非常獨特﹐因為市場存在多隻收租股。由於這些公司沒有派息限制,因此派息率一般低於房託。不過,直至目前為止還未有足夠誘因,令這些收租股轉型為房託。

截至2014年7月,本港市場上最大的5隻收租股,市值合共770億美元。另外,地產發展股持有近500億美元的穩定資產,亦能分拆上市。當房託機制具足夠吸引力,本港的房託市場市值可由目前的170億美元,增至1500億美元。目前亞太區房託市場總值為2000億美元;如香港房託能吸收地產及收租股,將成為亞洲區內其中一個最成功的房託市場。

房託的派息機制,為一眾退休人士提供穩定而逐步增長的現金收入。亞洲區包括香港在內,人口逐漸老化。以日本投資者為例,他們在全球房託的投資額,高峰期曾超過全球房託總巿值的1成。我們預期其他亞洲地區會跟隨。香港既擁有完善的金融體系,同時背靠全球最大經濟體;我們相信證監會今次所提出的新措施,乃帶領香港成為房託中心的第一步。

楊書健

安泓投資

投資總監

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