近年,商廈的空置率持續高企,據差估署《香港物業報告2024》初步統計數字,截至2023年底,全港整體寫字樓空置率為14.9%,甲廈更高達16%;同時,據美聯工商舖資料研究部有關2024年第一季核心區空置街舖調查,銅鑼灣、尖沙咀、旺角、中環四大核心區的空置率仍有9.6%。商用物業空置及租金向下的情況,令部分業主改變物業用途或舖位面積。
位於德輔道西的太平洋廣場,為落成逾30年的乙級商廈,自2021年底物業開始進行翻新,本來地下至3樓的商場店舖只保留地下,1至3樓均改作寫字樓,去年完成翻新招租。最近,2樓寫字樓成功租出,呎租更較前租客中式酒樓(當時租用2樓及3樓)高出超過50%。是鮮有從商場食肆改為寫字樓的個案。
商舖食肆改裝翻新為寫字樓十分容易,因為食肆為了能夠申請各種牌照,裝修設備的規格也較好,變作寫字樓用途所需改動很少。但正常情況下,商場店舖罕有改為寫字樓,因為會影響整個商場的規劃及租金。很可能因為人流極為淡靜而令業主作出此改動,從太平洋廣場個案中酒樓與寫字樓租金的差距可見,當時以較低租金租出仍因不夠旺場而需遷出。
雖然商舖改寫字樓較少見,但改變物業用途以提升租值是很常見的。當市場有不同的需要出現,業主與發展商便會按市場反應作相對應的調整。例如近年長沙灣、荔枝角、荃灣等地區興建了不少玻璃幕場的半工業寫字樓,便是因為很多工廠已無人租用。而當市場開始飽和,租客變少也會再作轉型,改作樓上舖或陳列室等。
因應市場變化作出調整的還有店舖的面積。上環急庇利街因為有多間找換店在此經營而有「找換店街」之稱,但隨着行業慢慢式微,最近多間找換店結業,更有連續7間相連吉舖出現。業主積極放租,同時亦考慮打通細舖成逾2000方呎的大舖。不同行業需要不同面積的舖位,一般以言,細舖的消化能力較強,但像是酒樓、體驗形式的店舖等則需要大面積店舖。大細舖位也有相應的租客,租客業主市場之間會有自然調節。
盧展豪
鋑聯控股執行董事暨行政總裁(工商舖)