工商舖市道 | 2024-05-29 08:30

盧展豪

改變商用物業用途面積 提升物業價值

近年，商廈的空置率持續高企，據差估署《香港物業報告2024》初步統計數字，截至2023年底，全港整體寫字樓空置率為14.9%，甲廈更高達16%；同時，據美聯工商舖資料研究部有關2024年第一季核心區空置街舖調查，銅鑼灣、尖沙咀、旺角、中環四大核心區的空置率仍有9.6%。商用物業空置及租金向下的情況，令部分業主改變物業用途或舖位面積。

位於德輔道西的太平洋廣場，為落成逾30年的乙級商廈，自2021年底物業開始進行翻新，本來地下至3樓的商場店舖只保留地下，1至3樓均改作寫字樓，去年完成翻新招租。最近，2樓寫字樓成功租出，呎租更較前租客中式酒樓(當時租用2樓及3樓)高出超過50%。是鮮有從商場食肆改為寫字樓的個案。

商舖食肆改裝翻新為寫字樓十分容易，因為食肆為了能夠申請各種牌照，裝修設備的規格也較好，變作寫字樓用途所需改動很少。但正常情況下，商場店舖罕有改為寫字樓，因為會影響整個商場的規劃及租金。很可能因為人流極為淡靜而令業主作出此改動，從太平洋廣場個案中酒樓與寫字樓租金的差距可見，當時以較低租金租出仍因不夠旺場而需遷出。

雖然商舖改寫字樓較少見，但改變物業用途以提升租值是很常見的。當市場有不同的需要出現，業主與發展商便會按市場反應作相對應的調整。例如近年長沙灣、荔枝角、荃灣等地區興建了不少玻璃幕場的半工業寫字樓，便是因為很多工廠已無人租用。而當市場開始飽和，租客變少也會再作轉型，改作樓上舖或陳列室等。

因應市場變化作出調整的還有店舖的面積。上環急庇利街因為有多間找換店在此經營而有「找換店街」之稱，但隨着行業慢慢式微，最近多間找換店結業，更有連續7間相連吉舖出現。業主積極放租，同時亦考慮打通細舖成逾2000方呎的大舖。不同行業需要不同面積的舖位，一般以言，細舖的消化能力較強，但像是酒樓、體驗形式的店舖等則需要大面積店舖。大細舖位也有相應的租客，租客業主市場之間會有自然調節。

盧展豪
鋑聯控股執行董事暨行政總裁(工商舖)