發展商為求吸引買家入市，往往推出審批標準較為寬鬆的高成數按揭，市場通稱「呼吸PLAN」。此類安排過去被指以投資者為目標客源，但在按保放寬後，市場上出現「用家先以呼吸PLAN入市，未來再轉按保」的意見。究竟此類策略是否可行？又有何風險？
「呼吸PLAN」泛指由發展商安排予一手買家的按揭計劃，名字來源於多年前有發展商戲稱旗下樓盤非銀行按揭的批核要求是「有呼吸就可以」。雖然不同發展商的按揭安排各有不同，但大致上審批要求會較銀行寬鬆，市場便將「呼吸PLAN」的所指範圍擴大至其他一手盤的非銀行按揭。
由於發展商要平衡「利息成本較高」及「吸引買家」，此類新盤按揭，幾乎都會有還款初期持續數年的低息或免息優惠，但優惠期後利率上升至P或P+的安排。過去此類非銀行一按的使用率不高，據代理統計，大約只有10%的新盤一按由非銀行提供。市場一般認為，選用這些「呼吸PLAN」的多是投資者，他們如已有按揭負擔，為投資物業申請銀行按揭時，難度會有所上升。而審批寬鬆的非銀行一按，卻正好為他們提供一個低首期的財務安排，可以爭取數年的低息持貨期，如數年後樓價上升，便可透過槓桿獲利。
今年7月銀行樓按成數上調、按揭保險計劃放寬後，市場有指或會有部分用家，尤其是換樓客，以「呼吸PLAN」買樓，待優惠期後，才轉為較低息的銀行一按或按揭保險計劃，亦即視「呼吸PLAN」為換樓的過渡借款。換樓客往往因為原有居所仍有按揭，為新居申請按揭時，不單按揭成數會受限、壓力標準的要求亦更嚴格。過去較少新盤有用家以「呼吸PLAN」作為過渡安排，原因之一是銀行的按揭成數較低，不經按保的樓按成數只有五至六成，由按揭成數達八、九成的「呼吸PLAN」轉往銀行按揭，買家需支付大量差價。
不過，在7月上調樓按成數後，銀行標準按揭成數最高回升至樓價七成，降低由「呼吸PLAN」轉按的難度；加上按保不接受樓價600萬元以上的樓花按揭申請，未來一手市場中，以「呼吸PLAN」入市，優惠期後轉按至一般銀行按揭或按保的個案或會增加。
雖然銀行樓按成數上調，令「呼吸PLAN」用家「甩身」的難度降低，但有意用此策略入市的用家要留意三點。
一、按保為轉按申請提供的最高按揭成數為八成。如果一手盤買家選用的「呼吸PLAN」按揭成數較高，優惠期後轉按時，可能仍需準備資金應付新舊樓按的差額。
二、樓價並非只升不跌，一旦遇上樓價調整、轉按時估價下跌，業主可能面對新按借款額減少，難以轉按的風險。
三、轉按至銀行(不論是否按保計劃)，申請人都需通過壓力測試，計劃透過呼吸PLAN入市再轉按的準買家，宜先評估自己收入是否足以通過壓測。
整體而言，放寬按揭成數令選用「呼吸PLAN」的買家，轉按至銀行按揭的難度下跌，但未來能否順利轉按，避免長期負擔高息，仍需視乎眾多外圍因素是否可以配合。有意透過「呼吸PLAN」入市的買家，宜留意有關限制。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
