物業代理統計，住宅租金反覆上升，在按揭利率穩定的情況下，投資客以標準按揭成數入市，有機會出現「供平過租」的情況，為反彈中的樓市，帶來更大動力。
「供平過租」指同一單位的按揭月供金額低於租金，一般認為如果此情況普遍出現，會鼓勵租客轉租為買。會否出現「供平過租」，取決於租金、按揭金額、年期及按息。有些時候，市場討論「供平過租」時，不是比較一個具體單位的租金、按揭供款，而是以「標準按揭成數、一般還款年期、市場利率」計算供款，再與一般租務回報率比較，當計算出來的「一般按揭供款」較低時，便算是「供平過租」。
由自住用家角度考慮，計算「一般情況」是否「供平過租」，標準通常是「七成按揭，30年供款、現行按息(3.5厘)」。以一個市值500萬元物業為例，在此標準下，月供是15717元。而現時A類住宅的一般租金回報率是3.6厘，樓價500萬元的話，即每月租金約1.5萬元。
可以說，「一般情況」下，小型住宅的供款略高於租金，但也反映，只要個別單位成交價略為偏低，便會成為「供平過租」的實例。或者由投資者角度考慮，只要稍為提高首期、減少按揭貸款，每月供款便會低於租金收入。對投資者來說，付出首期、稅費、律師費後，每月便由租金收入應付供樓、持貨成本低，可靜待樓價、租金升值。情況可能會增加部分投資者入市買樓收租的誘因。
算盤要打響 需配合多項條件
當然，以上算盤要打得響，要配合眾多條件：投資者手上有充裕的現金作首期、收入可滿足供款與入息比例要求；其次也要留意，在貿易戰下，美國有通貨膨脹壓力，未必有多少減息空間；相反，未來如果利率回升，而租金收入不變的話，現時供平過租的情況便會逆轉。
最後要留意，「供平過租」現象，可能推動個別人士入市，但對樓價走向無太大指標作用。以過去的經驗而言，在樓價上升期，反而是租平過供較為常見，原因是買家看好物業的升值潛力，不介意忍受較低的租金回報率，甚至每月供樓支出高於租金收入。因此，按揭供款是否低於租金，只宜作為入市的參考之一。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
