根據統計數字，近年借款人申請及銀行批出的平均按揭年期維持約27年，對比10多年前平均按揭年期少於25年，以及20多年前平均按揭年期少於20年，反映近10年選用較長按揭年期的借款人佔多，以選用30年及25年還款期為主流。選用較長按揭還款期的好處是，每月供樓金額相對較低，亦因而較易通過銀行審批的供款要求。
目前按揭年期上限為30年；然而，是否每位按揭借款人都可申請最長30年還款期？銀行對於按揭年期設有審批準則，借款人的年齡及物業樓齡亦是評估要素，亦會影響銀行批出的按揭年期。一般來說，按揭借款人的年齡或樓齡與還款期的總和(即人齡/樓齡+按揭年期)上限介乎70至75年。
按照上述主要準則，借款人年齡若超過45歲已未必可獲批足30年還款期。其實，對於年齡相對較高的按揭申請人，仍有彈性方法可獲批足長達30年按揭年期。市場上有部分銀行對於人齡審批方式較具彈性，接納以「80減年齡」的計法，借款人年齡若達50歲仍可獲批足30年還款期；當然，借款人仍需向銀行提供足夠入息證明。有些銀行以「75減年齡」作為基本準則，而當中可因應特定情況放寬至「80減年齡」，例如是客戶屬於較大額存款的理財客戶，又或能顯示退休後仍有持續穩定月入如退休金、股息、租金等。
那麼，年齡高於50歲的人士，又有沒有方法獲批足30年還款期？以一個案為例，陳先生60歲，剛買入一個新盤單位，並向銀行申請七成按揭貸款，陳先生未有考慮年齡影響還款期的問題，一心準備申請30年期，但銀行一般僅接納陳先生申請15年還款期，大幅縮短還款期意味月供金額大增，15年對比30年還款期的每月供款額多出一倍，陳先生因而失預算未能向銀行出示足夠入息水平。
陳先生向筆者公司的按揭顧問求助，經過仔細了解他的情況，即使有銀行可將其按揭年期延至20年，按照他的入息水平仍未可通過審批要求；故此建議陳先生可考慮加入較年輕的擔保人以助拉長按揭年期又或增加整體入息水平；最終他成功如願選用30年還款期獲批七成按揭。
超過50歲又或高齡人士若希望延長還款期至30年，方法是增加一位較年輕的擔保人，但當中要留意的是，除了業主及年輕擔保人的入息需符合供款入息比率要求，年輕的一位每月入息最少能足夠供樓，銀行才會以年輕那位的年齡計算按揭年期。亦有個別銀行要求年輕那位屬於主要入息者，入息佔比較大，才可以年輕那位年齡計算按揭年期。
有一個市場偶有出現的情況需留意，現今不少父母替子女支付買樓首期，甚至代為供樓，礙於年輕子女入息不高，父母或希望作為按揭擔保人。雖然業主是年輕子女，但在計算供款佔入息比率時，若然父母入息佔比明顯較大，父母才是主要入息者，而子女入息甚或未夠供樓，父母的年齡便會納入計算按揭年期，若年齡較大會影響縮短按揭年期。這情況下置業人士應先仔細預算，選擇樓價量力而為，供樓金額不宜高於子女入息。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
