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2015年1月31日

楊書健 理財方案

楊書健: 房託基金成新型資產投資先驅

即使房地產投資信託(REIT)在亞太區只是出現了短短的十多年,但發展迅速而且資產類別亦日漸增大。目前區內房託所持有的資產,已不止於商場、辦公室及酒店等傳統類別,更擴展至物流中心及醫院等新的資產領域。這些新資產的冒起,主要因為在商場、辨公室等傳統領域,龍頭房託往往擁有資金成本優勢,因而達至強者愈強的局面。故此,新房託積極進軍其他資產類別,開拓藍海,希望建立獨特的競爭優勢,從而降低資金成本,壯大業務。

成功例子:物流資產

物流物業乃房託新資產領域成功崛起的例子。有別於傳統工廈,物流貨倉面積大、樓底高,加上室內無柱阻礙。配合物流商的營運技術,能令物流時間大大縮短,從而降低營運成本。每一件日常用品,都要從港口、機場或以陸路海關入口,之後運到物流中心分類,貼上本地法例要求的標簽,再以貨車運到超級巿場。幾家大型企業,每天入口的貨品,種類繁多並數以百萬計,貨車數以千輛,設計出最省時的物流方案,須花上很多功夫。因此,大型物流商的運輸網絡的設計成本,可高達數百萬美元。

因為運輸網絡設計成本很高。所以物流商不想輕易轉換物流中心,寧願簽下15至20年的租約,為物流物業房託帶來長期穩定的現金流。穩固的競爭優勢及長期穩定的現金流對投資者來說著實吸引。因此,在過去20年之內,物流物業相關房託增長迅速,目前佔亞太區房託市值約一成。

未來可能出現的新資產類別

除物流物業外,其他新資產類別包括醫院、數據中心、廣告板等。以在新加坡上市的一間房託為例,該房託主要投資於醫療及健康護理類別的資產,投資組合持有的資產主要位於印尼,包括11間醫院、長者護理及復康中心等。另外同樣在新加坡上市的一間健護信託基金,也是專注於投資醫院,旗下持有印度醫院共17間。這兩間房託都是專注於醫院資產,擁有穩定增長、抵禦衰退的特點。

另外一個新型房託的例子,是美國的一間廣告公司,去年將戶外廣告板業務分拆為房託上市。按此思路,資產如發射站亦可以成為新房託資產類別。例如香港現有的電視台擁有不少發射站,如果將發射站包裝成房託上市,然後房託再把發射站租回給一眾電視台,理應可行。

企業集中資源發展核心業務

其實將實體資產分拆成房託的做法有不少好處。首先,非地產企業可將與核心業務關係不大的資產剝離,讓企業能集中資源發展其核心業務。其次,企業可以透過出售資產而獲得資金,繼而把資金用於擴展業務,增加回報。再者,這類新型房託有望建立新優勢,從而擴充壯大。我們預期,隨著整體房託行業日漸深化發展,房託資產的種類亦將更趨多元化。

楊書健

安泓投資

投資總監

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