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2020年7月20日

鍾秀霞 基金

鍾秀霞: 【中國】REITs成中國市場新勢力

近年中國股市與環球股市一樣,「領頭羊」都是科技股等新經濟板塊。不過,我們最近終於看到一些變化,部分一直落後的舊經濟板塊終於追了上來,所說的正是金融股。

在人民銀行的寬鬆貨幣政策下,金融市場的流動性極為充裕,一些對於貨幣政策及市場走勢比較敏感、估值卻一直落後的行業,包括保險及證券等也開始追了上來,前者在投資收入方面錄得不俗的回報,後者則受惠於股市成交大升。

銀行業仍面對不少挑戰

相較之下,銀行股欠缺這些催化劑,表現仍然較為遜色。最近人行、香港金管局及澳門金融管理局宣布聯合推出粵港澳大灣區的「跨境理財通」試點計劃,預期北上及南下各設1500億元人民幣的總投資額度,相信這類改革措施對銀行業會帶來一定的正面影響,然而由於細節仍未出台,到底好處有多大,目前仍然難以審視。

再加上銀行板塊整體上仍面對不少挑戰,不計部分銀行早前因為疫情爆發而暫停派息,在低息環境下,銀行的淨息差收入正在受壓,因而難以獲得投資者的垂青。

分拆資產上市釋放價值

除了理財通之外,中國政府的開放改革市場大計並不少,筆者便注意到,早前中國證監會與國家發改委聯合宣布,將推進基礎設施領域的不動產投資信託基金(REITs)試點。對於香港投資者而言,REITs並非是新鮮事物,但在中國卻是全新的資產類別。筆者相信,在低息的環境下,能提供穩定派息的REITs,將會有一定的吸引力,市場需求並不是問題。

在供應方面,預期內地有不少發展商也在蠢蠢欲動,原因是地產投資的是長線資產,但中國的融資成本並不低,很多內房也難以借到「長錢」,變相在營運上出現投資的錯配,尤其是息率終有一天會回升,屆時很多地產商便需要面對較大的融資壓力。從企業的角度,將部分資產分拆上市是頗為合理的做法。但當然,由於這是個全新的資產類別,市場需要看到相關的法規配合,才能作進一步的研究。

提升商場質素吸引人流

在推行初期,內地的REITs可能會以公共基建為試點,環顧全球,可以成為REITs 的物業包括商場、住宅、商用物業、寫字樓、工廠、酒店、街市甚至醫院等。網購本來在內地已非常普遍,自疫情的爆發以來更加成為主要購物渠道,人們已漸漸習慣在家工作及網購,傳統購物商場在中國還有沒有生存的空間?

筆者認為不一定,除了來自網購的威脅,內地的購物商場其實有自身的問題。經常回國工作或生活的人,定必了解到中國的購物商場質素參差,部分的裝潢也不合時宜。其實商場管理是一門學問,由地段、裝潢、宣傳,到引進什麼商鋪吸引客戶人流,都是專業。隨着REITs在中國市場逐步發展,業界定必要想方法提升各大商場的質素,從而提升客戶的購物體驗。

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