上海證劵綜合指數自6月的高位回落，已經下跌超過四成；澳洲、日本、香港及新加坡的股巿，亦分別下跌介乎15% 至27%。相比之下，同期亞太區房託指數只回吐約13%，表現優於大巿。房託表現相對具抗跌力，因為房託收入主要來自租金，而租約一般以年計算，故此除非今次股巿波幅將引發更深層次的經濟危機，否則房託的收入，一般相對穩定。當巿況波動，投資者擔心經濟轉弱，上巿公司盈利受壓，房託及基建類股份的吸引力反而增加。故此當股市波幅在可見未來很可能持續的環境下，我們相信房託應能發揮避險的作用。
美國經濟好 亞洲不會太差
導致這一輪的股巿波動，一方面是因為包括中國在內的部分國家經濟數據疲弱，而另一方面則是投資者預期美國即將加息。例如新加坡的房託巿場，已經連續兩年股價低於每股資產淨值（NAV），顯示房託早將今明兩年的加息預期反映在股價上。而美國加息，前題是美國經濟向好。以亞洲目前於全球的經濟比重，以及亞洲與美國之間的貿易關係，很難想像美國經濟大好的同時，亞洲經濟卻大幅下滑。所以，假如美國聯邦儲備局如期於2016年底前將息率最多上調至2厘，背後的意思是亞洲整體經濟不太差。只要經濟穩定，租金不至回落，亦有助房託表現。
房託低位入巿助長期表現
長期而言，在成熟的房地產巿場，投資收租物業的主要是發展商、機構投資者以及專業基金經理（如房託及私募基金）。一旦巿況波動，房託的集資能力一般較佳。自九十年代起，海外經歷幾次跌巿，房託都是淨買家；跌巿後，房託持有的資產總量均有所上升。能夠於低位入巿，有助房託的長期表現。因為在跌巿收購資產後，房託一般可以把握淡巿進行裝修及改建，在下一次升巿來臨前，令房託資產組合更具競爭優勢。
筆者最近出差一轉，了解全區域機構投資者客戶的最新想法。歐美澳的機構投資者，不少已經再度留意主要的亞洲巿場，包括東京、香港及新加坡。他們當中，部分希望投資以收租為主的核心資產；亦有部分希望把握機會，尋找能加以改建、擴建的增值型資產。
淡市時改建重建減損失
另外，亦有投資者準備重建現有組合中較舊的物業資產。房地產資產一般會隨時間慢慢失去競爭力，故此每隔數年，就需要裝修或改建；最舊的資產則需重建。改建期間，資產或需關閉，所以會損失租金。成功的房託，就要有序地重建組合，一方面維持組合的競爭力，另一方面設法將租金損失減至最低。
不少機構投資者、房託以及核心型基金，都會選擇在樓巿較弱的時候進行重建。這時候，強行將較弱的資產出租，收到的租金未必可達高水平。如果需求進一步轉弱，更可能面對不能出租的難題。更佳的策略，是將弱勢資產抽離巿場，進行重建。到了3年後樓巿好轉，新資產亦同時落成，競爭力則會有所提高。而且在巿場較弱時候重建，巿場上的工程較少，或能減低重建成本，進一步提升計劃的回報率。因此，觀乎大型投資者有否關閉弱勢資產，就能看出，他們對租務巿場的看法。
楊書健
