自去年低位至今，恒生指數已累計上升超過9000點，市場情緒明顯回暖。投資者開始關注這波股市升勢是否意味經濟復甦，甚至帶動房地產市場回升；然而，股市的走勢是否能夠直接反映房地產市場的變化，仍然是一個值得深思的問題。
股市的上升，尤其是恒生科技指數的強勢表現，為整體市場帶來信心。今年以來，恒生科技指數飆升超過30%，遠遠拋離美國的科技股表現。中國近年來持續降低槓桿，並積極發展高科技產業，這種政策方向終於開始在市場上展現成果。內地科技企業技術突破頻頻，例如人工智能領域的DeepSeek、軍事科技的第六代戰機試飛，以及機械人的進步，這些都吸引資金回流。高盛和摩根士丹利等國際投行也紛紛轉變態度，開始看好中國股市，進一步推動港股的升勢。
然而，這是否意味房地產市場也將隨之回暖？從銀行的角度來看，香港的房地產相關貸款雖然仍然是銀行業務的重要組成部分，但風險管控成為了關鍵。東亞銀行的數據顯示，其香港房地產貸款佔比已由2022年的14.5%下降至2023年底的11.5%。此外，對於較高風險的貸款，銀行已經進行了必要的撥備，以確保資產質素。這顯示金融機構在面對房地產市場時，仍然保持謹慎態度。
另一方面，香港政府最近公布新一年度的《財政預算案》，市場普遍關注政府在減少財赤方面的舉措，可能會影響經濟增長。雖然現時削赤力度不大，但市場仍然對經濟未來缺乏信心；未來依靠政府投資而推動增長，似乎會力度不足，相信政府財政政策的方向，未必能夠對房地產市場的未來走勢有正面影響。
除了政策因素，地緣政治形勢也是影響市場的重要變數。隨着特朗普重新回歸政壇，美國的經濟與貿易政策再度成為市場焦點。特朗普對中國的態度雖然沒什麼強烈的敵意，但其政策實則充滿不確定性，例如對貿易關稅的不停變動、國債問題等，都可能影響全球的貿易發展投資環境。俄烏和中東局勢近期都有緩和的跡象，但全面的停戰，似乎仍然需要一些時間，而當中亦充滿變數。這些因素在短期內對全球和香港的股市，都必然影響巨大。因此，雖然香港股市近幾個月的強勁反彈帶來一定的樂觀情緒，但可能只是反映之前股市過度的下跌。
這一波上升雖然幅度極大，但本地的大小投資者，能夠捕捉這個升浪而獲利的，估計不多。股市上升引發的財富效應，從而推動房地產市場同步上升，相信現時仍然不是時候，仍然需要觀察政策與市場需求的變化。投資者需要審慎評估市場環境，並關注政府的財政政策走向，以及國際經濟局勢的發展，才能在未來的市場中把握機遇。
現時恒生指數只是徘徊在23000到24000點之間，筆者相信，必須要企穩在30000點以上，才有希望產生財富效應，並轉移至房地產市場，樓市才會因此而轉趨興旺。
余錦雄
香港測量師學會前會長
