回顧一下過去一年的住宅市場。買賣方面，據差餉物業估價署私人住宅售價指數，樓市下行周期自2021年下半年開啟，至2024年底已連跌3年多。據統計，本港私人住宅售價指數，由2021年9月的398.1點，跌至2024年10月的209.1點，並將本港樓價由2017至2021年期間的升幅全數回吐，跌至接近2016年8月水平。
2024出現的一些房地產事件，亦可以用來預測未來走向。
年初的時間政府宣布全面撤銷在樓市實行的辣招，在最初的一兩個月，對樓市產生極大的刺激作用，但之後回歸正常，似乎樓市的走向都是要回看基本的供應和需求。
去年9月，美國宣布減息0.5厘，是過去幾年快速加息之後的第一次開始減息，之後再度減息兩次，累積減幅為1厘。我們普遍相信減息周期已經開始，但究竟減息的幅度有多大，而實質減息的時間又是怎樣，都有待觀察，惟今年的樓市肯定會與減息掛鈎。
過去一年，樓市和經濟都很消沉，政府亦有特別措施，在去年10月公布的《施政報告》，建議即日起放寬住宅物業的按揭貸款條件，不論物業價值、是否自用或公司持有，以及買家是否「首置」，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成。非住宅物業的兩項上限，亦調整至同樣水平。這個情況今年一定會維持，甚至可能會進一步放寬，對今年的樓市肯定有積極的支持作用。
去年《施政報告》同時公布「新資本投資者入境計劃」，投資者容許購買住宅物業，但限制為5000萬元或以上，這個對豪宅產生極大的支持力度。現時大額的住宅成交不斷增加，力度亦似乎愈來愈大，相信今年豪宅買賣會轉趨熱烈，樓價有望突破。
過去一年，由於累積庫存極多，發展商都積極賣樓，在競爭激烈下新盤多以市價或低於二手價開售，造成成交量達到1.6萬宗左右，比較2023年只有約1萬宗，大幅增加60%；雖然成交大幅上升，但發展商都是用相對平價沽出，這個情況在2025年相信會繼續持續。
2024年政府撤銷所有限制外來人購買香港住宅；加上全方位搶人才，引致內地客源大幅增加，依據中原地產的相關數據，住宅成交買家姓名為普通話拼音的比例升至24%，宗數亦比2023年增加超越八成。香港融入大灣區的步伐不斷加快，估計在2025年，來自內地的購買力，仍然會主導香港住宅的樓價水平與成交量。
綜合上面所述，筆者估計，今年的住宅樓市，雖然會比較穩定，但無論成交量與樓價，仍然會偏軟，除非有出乎意料的大幅減息刺激，相信樓價會需要更長的時間才能重拾上升軌道。
相對樓價的持續下跌，住宅的租務市場，卻是另外一個局面。如果把香港私人住宅市場分開為三個部分，即一般住宅、豪宅和超級豪宅。香港的住宅市場在2024年經歷了不小的波動，租金和銷售價格的變化顯示樓市的復甦及挑戰並存。
首先，一般私人屋苑住宅。去年底以實用面積計算的私人住宅平均呎租約38元，錄得約5%的按年增長，是連續第二年上升。相對買賣成交價，形成一個背馳的情況。估計是因為特區政府積極搶人才；加上內地生來港讀書，為本港租務市場帶來新增需求，未來相信亦會持續為租金帶來上升動力。
超級豪宅方面，租金持續上升，尤其是在一些極為奢華的地段，內地富裕人士的需求成為推動市場的一大力量。根據報道，香港一些超高級住宅的租賃交易顯示強勁的增長，例如在香島道50號的豪宅，一名外地專才以每月45萬元租下該物業，這一數字接近2018年頂峰時的水平。
比較上面兩類，傳統一般豪宅的租金，沒有明顯上升，似乎停留在一個平穩的局面。
展望2025年，香港高級住宅租務市場的走勢仍然充滿變數。市場仍然面臨來自財務不穩定和國際形勢變化的挑戰。不過，隨着2024年香港樓市進一步開放，專業人士和企業高層的需求成為租金增長的重要推手。來自中國內地的買家和租戶的參與顯著增加。相信住宅的租金可能再有5%以上的升幅。
余錦雄
香港測量師學會前會長
