去年12月金管局推出一次性特別安排，若屬於2021至2023年選擇了建築期付款的自用樓花買家，現因估值下跌而影響批不足按揭成數，可向銀行申請提高按揭成數至高達八成，供款佔入息比率上限亦提高至60%。
樓價自2021年高位逐步下跌約27%，而2021年至2023年選用建築期的樓花買家，若現時到期申請按揭上會，或因樓價已下跌一定幅度而出現估價不足，由於銀行計算按揭成數以樓價及估值之低者為準，當估值下跌，意味實質按揭成數下降，買家需增加首期差額方可上會；若果買家未有足夠額外資金補付首期，便有機會面臨違約撻訂的風險。今次的特別安排是對症下藥，有效幫助買家以提高按揭金額來填補因估價不足而令按揭額下跌的差額，幫助樓花買家面對估值不足仍可就提高按揭成數而毋須補付首期又或減少首期差額負擔而順利上會，避免因撻訂而損失大額訂金或潛在被追討差價的風險。
根據現況，現時將會到期上會的樓花項目主要集中在2022年至2023年推出的樓盤，以2022年推售的數個一手新樓盤為例，現時估值對比成交價下跌約15%，例如買家於2022年以1600萬元買入一手樓花單位，現時估值下跌15%至1360萬元，以七成按揭計，可獲批按揭金額由1120萬元降至952萬元，買家須補首期差額168萬元，若未能解決首期差額或面臨撻訂風險；現透過特別安排獲銀行進一步提升按揭成數至八成，買家獲批按額額增至1088萬元，首期差額由過百萬減至32萬元，買家毋須面對補付大額首期差額的問題；同時，供款佔入息比率上限提高至60%，更易符合供款要求。
與七成按揭作對比，在特別安排下，有關期內樓花買家的物業估值若下跌幅度不多於12.5%，若獲銀行提高按揭成數至八成後，樓花買家可以毋須補付首期差額而上會。有人擔心，對於估價跌幅較大的樓花，又或投資物業買家，仍然難以順利上會；有一點可留意，政府自2023年7月始放寬1500萬元或以下物業的按揭成數上限至七成，早於此的按揭成數仍以五成至六成為主，當時買家一般是預備四成至五成首期，故此樓按上限逐步以至全面放寬至七成，儘管估值有所下跌，但由於按揭成數由五成至六成跳至七成，實際上筆者接觸的客戶佔不少比例已可應付成功上會。而在去年2月樓市撤辣前，市場上投資物業買賣比例亦較低。
今次特別安排可有效幫助近年樓花買家較易順利上會，需留意有關安排只限自用物業申請，而由於銀行對於有關個案的按揭成數由七成提高至八成，需提供較高成數按揭，在沒有按揭保險下相對地提高信貸風險，故此不排除銀行會因應風險而上調有關個案的息率，申請人可衡量及了解不同銀行的做法。
此外，銀行之間對樓盤的估值或有差幅，申請人可先行比較，若估值可拉高一點，最終免補首期差額而順利上會的機會亦較高。亦有指合資格的買家可透過選用這項安排而毋須使用按保計劃從而節省保費，需留意，由於此項安排原意幫助有實際困難用家，故此只限申請按揭時的物業估價低於成交價；而用家應以銀行最終批出的息率一併衡量，由於現時按保計劃的保費已降至主要介乎1%至2.5%，用家亦可享有全期銀行低息計劃，若然特別安排下的息率較高，那就未必等同較化算；反之，若息率一致而所需要的按揭成數合適，那就省了保費。
一手樓盤選用建期或即供付款方式各有利弊；然而，樓花買家若希望避免日後樓價波動而上會時可能出現估值不足的風險，便可考慮選用即供付款方法以降低風險，基於即供方式以當前估值即時申請樓花上會，買家在短期內完成交易及上會並開始供樓，單位落成時不會受樓價調整而受影響。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
