近期香港樓市正經歷一種矛盾的現象，房價持續下滑，而租金卻不斷上漲。這種分化的趨勢引發市場參與者的深刻關注和擔憂。
根據香港差估署最新的數據顯示，2024年1月私人住宅售價指數報306.4點，較去年12月的311.3點再跌1.57%，連跌9個月，跌至2016年11月以來的7年新低。經差估署修訂後，去年全年樓價跌幅略擴大至7%，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價至今年1月則累跌達23%。
今年上半年，由於有政府全面撤辣刺激成交急升，根據土地註冊處記錄，到6月中新盤成交相較前兩年都有大約50%以上的升幅。但由於市場擁有超過10萬個新盤單位可以推出，發展商都傾向重量不重價，而其中更有減價戰的因素存在，引致樓市只能處於止跌的情況，未有看到任何上升的跡象。
房價持續下滑的背後，是多重因素的共同作用。其中最重要是全球高利率環境持續；加上經濟環境與貿易磨擦及制裁等的不確定性，進一步增強市場的觀望情緒，導致對前景信心減少，賣家為促成交易不得不降低價格。另外，開發商推盤時採取低價策略，二手房的賣家也不得不跟隨降價，保持競爭力。因此，未來幾個月房價仍將面臨下行壓力，可能進一步輕微下跌1%至2%。
與房價下跌形成鮮明對比的是，租金卻在不斷上漲。資料顯示，截至2023年10月，租金指數已連續9個月上漲，總體漲幅達到7.32%。當期時租金指數為186.3點。10月之後漲幅有所放緩，但整體趨勢依然強勁，踏入2024年，租金又再重拾上升軌道。最近差餉物業估價署公布，香港私人住宅租金指數繼續上升，5月環比上升1.02%，報189點，自年初起該指數已連漲幾個月，指數更創下2020年1月以來的新高。
一向以來香港對住宅的剛性需求都是十分強大，受高息環境與前景不明朗影響，業主供樓壓力大，不少市民放緩入市步伐，選擇觀望而暫時由上車供樓轉向租樓；加上政府推出的高才通、優才通等人才引進政策，以及來港上學內地學生人數增加，租賃需求更為強勁。而且市場上可供出租的單位數量不足，導致供不應求，進一步推高了租金。預計未來數月住宅租金表現可望持續向好。
理論上，租金上漲應該能吸引更多投資者購買房產以收取租金，從而支撐房價；然而，這一作用在目前的市場環境中卻並未顯現。這主要是因為美國加息速度過快，導致香港利率上升。雖然現時住宅租金上升，樓價下挫，形成回報率已經有大約3%，但仍然無法與逾4%的銀行定期存款利率相比。過去，當香港存款利率極低時，2%的租金回報率也有吸引力，但如今高利率環境削弱了這一優勢。
另外，投資者不僅關注租金回報率，還更關心房地產價格的未來走勢。由於預期房價下跌，他們更願意持觀望態度，等待更有利的投資時機。
香港經濟前景的不確定性也加劇了市場的觀望情緒。香港經濟的表現與中國經濟密切相關，但中國目前正面臨來自美國的壓力。美國對中國的高科技限制及經濟制裁，使香港經濟也受到牽連。在這種背景下，投資者對香港房地產市場的信心受到打擊，進一步抑制了房價的上漲動力。
總體而言，香港樓市中房價走低與租金高企的矛盾現象短期內應該會繼續維持。未來的市場走勢將取決於政府針對性政策的調整、全球經濟環境的變化，以及市場參與者的信心恢復。
筆者相信，現在出現的樓市情況，使我們明白到市場是複雜而多變的，對未來的預測，必須緊貼環球各項因素的改變，而不斷修訂。我們無論是作為自用的購房者、租客還是投資者，都需要謹慎行事，保持對市場動態的敏感和洞察力，以應對未來的挑戰和機遇。
余錦雄
香港測量師學會前會長
