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2024年2月27日 專家評論

租金上升料為小型單位樓價帶來支持

過去2年受美元利率帶動,本地按息及定期存款利率反覆上升,市場大量閒置資金轉為銀行定期存款,結果是樓市成交量下跌。展望今年,雖然按息未必有太大的下調空間,但租金回報上升,可望為樓市,尤其是小型單位帶來支持。

過去2年樓價回落,成交量下跌,背後原因之一是按息上升,新造按揭利率由2022年初約1.5%,升至現時4.125%水平。以30年還款期計,同一筆按揭金額,每月還款大約增加40%。同樣上升的是定期存款利率,一年期港元定期存款利率由2022年初接近於零,上升至去年的4、5厘水平。眾多的樓市辣招本身已令樓市投資需求減弱,按息及存款利率上升的結果,令更多資金湧向定存,加劇樓市的調整。

不過,情況慢慢出現變化。可能受政府擴闊各類專才計劃的影響,住宅租賃需求增加,去年各類住宅的租金有所回升。按差餉物業估價署數字,A、B、C類中小型單位,去年的租金按年上升約6.7%,而D和E類大單位的租金也上升約5%。租金上升;加上樓價下調,結果是住宅租金回報率明顯上升。據地產代理統計,不少樓齡較高、以中小型單位為主的屋苑,租金回報已達4厘水平,個別更高達4.4厘。

約4厘水平的租金回報是一個關鍵數字。一方面它已貼近4.125厘的新批樓按利率,另一方面它已經高於銀行定期存款利率。去年港元大額定存利率曾高見5厘,現時部分銀行提供的一年期定存利率已回落至3.9厘。如無意外,當美國聯儲局開始減息後,定期存款利率亦將進一步下調。租金回報率高於定期存款,預料會令部分資金由定存流向買樓收租。當然,具體效果也視乎政府會否進一步調整辣招,如果針對投資者、非本地買家的印花稅率進一步回落,由定存流向樓市的資金規模會更大。

同樣,對用家來說,過去2年,按息高於租金回報,租樓有其吸引力。但當租金回升,而按息開始看跌時,情況便會發生變化,即買樓自住相對於租樓,變得較為化算。

值得留意的是,不同類型物業的租金回報率差別甚大,現時租金回報較高的,以樓齡較高屋苑、中小型住宅為主。估計此類住宅樓價進一步下調的空間會較為有限,將較早尋找到樓價支持位。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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