近期由於市埸和政策不斷改變，使得內地住宅樓市面臨多方挑戰和憂慮，引起內地以至全球各地廣泛關注。
內地住宅樓市的前景，存在諸多不確定性和挑戰。最核心的問題，就是各地開發商長期的粗獷性發展，造成嚴重的供過於求。改革開放初期，由於基數極低，每年經濟增長以驚人的速度不斷向上，造成廣大人民對各種商品的渴求，而居住房屋就是我們傳統上最受追捧的資產。之後由於各式各樣的歷史問題，從而產生的各類政策，引致貨幣供應大量增加，政策上的量化寬鬆，造成市場巨額借貸量，而這些各式各樣的貸款，就大量進入房地產市場，最後造成一個龐大的泡沫。
近幾年全球經濟低迷；加上各類國與國的政治問題與制裁，都做成中國持續發展的窒礙，從而引致金融風險。為防控金融危機，內地近年持續收緊財金政策，其中尤其針對房地產業。而內地規範不太完善的房地產市場，在銀根收緊之下大受打擊，先是樓房銷售不斷下跌，發展商資金回籠有阻滯；其後惡性循環下，引致整個市場充斥貸款違約的擔憂；而最近恒大的正式清盤更將問題的嚴重性推至頂峰。
中央政府為了防止整個房地產市場的崩潰，推出保交房的「白名單」政策。據大陸住房城鄉建設部和金融監管總局的要求，大陸全國已有上百個城市建立城市房地產融資協調機制，支持房地產項目的合理融資需求。在此一機制協調下，不少城市都已提出首批房地產項目融資「白名單」，並向各家銀行進行推送。銀行對符合條件的項目，都採取簡化流程，擴大授權，建立綠色通道等措施，加快審批，確保融資盡快落地，以保證項目能夠完成，依期交付住房。
去年，中國內地住宅樓市交投大幅萎縮，住宅銷售面積和金額均跌，二手房樓價更加下跌不少。雖然開發商已經持續減少購入新的發展地皮，但已經進入開發階段的項目，十分龐大，在確保交樓的要求下，住房的總存量仍然在不斷增加。
雖然中央已經在近幾個月推出不同的財金與房地產管控政策，期望紓緩房地產業的危機，以使達致安全降落的結果。不過，就算是樂觀的考慮整個發展，已經形成的泡沫，仍然需要時間慢慢消化。全國大大小小的發展商，現時庫存量相對十分龐大，住宅樓宇短期內是不太可能改變嚴重供過於求的狀況。
蝴蝶效應，大陸房地產市場的動態不僅對國內經濟產生影響，還波及海外市場。內地房企銷售不景氣，資金大量短缺，在面對房地產泡沫的破裂和債務危機等壓力，許多大陸房企紛紛收縮業務範圍，以籌集資金應對挑戰。一些大型房地產企業，在之前多年財大氣粗的年代，在海外各地購入大量資產，現時更考慮不惜賤價出售，以求得到現金回籠解決燃眉之急。
根據外國傳媒報道，總部位於廣州的奧園集團旗下子公司，正在執行60億美元的債務重整計劃。更在去年底以低於2021年購入價約45%的價格出售加拿大多倫多的一塊地皮；另外大陸龍頭房企之一的碧桂園，最近也以大約1.57億美元價位，拋售位於澳洲悉尼附近的一個地產開發項目，暫時退出澳洲。之後不久，碧桂園又把在英國東倫敦一處價值4.5億英鎊的地產開發案掛牌出售。
這些舉措引發廣泛市場的不安，擔心內地房地產市場的問題會對海外市場產生不利影響。房企出售海外優質資產，有可能對當地經濟做成一個衝擊，尤其是那些大量依賴中國投資的國家和地區。房企的出售行為可能導致海外市場的房地產投資減少，進而影響當地房地產價格和市場穩定性。
現時科技發達；加上多年全球化的推動，全球經濟基本上連為一體，任何一個龐大經濟體系的大幅變動，一定會引發各樣連鎖反應，從而為各地不同的經濟體系帶來不可預測的震盪。筆者期望內地近期略為放鬆的政策能夠持續，並再加上各樣激勵措施，最終能夠將房地產這個龐大產業慢慢引入正常的軌道，與國家其他的科技產業、製造產業等一齊共同繁榮發展。
還幸近年中國雖然內外需求不足，社會預期也有待改善，但中國經濟仍然持續增長，去年經濟轉型升級態勢明顯。其中科創推動中國製造業快步升級。例如中國汽車產業顯著擴張；有分析指，現時汽車產業佔全國GDP的10%左右，已經高於房地產的6.8%，是拉動國民經濟的重要力量。按此趨勢發展，「先立後破」，隨着製造業進一步擴張，未來房地產業對中國國民經濟的佔比和影響會削弱，為可能的「新房改」提供了環境。
儘管存在青年人就業難的問題，社會對收入增長卻還是有信心的。如此一來，樓市成交雖然偏低，樓價受壓，但成交價卻仍堅挺。或者供過於求現象一時也難以改變，樓市依然是中國經濟運行的風險點之一，但樓市風險外溢可能性仍然較低。
總的來說，內地住宅樓市面臨諸多挑戰和不確定性，需要政府、房企和市場共同努力應對。政府需加強監管和引導，避免樓市泡沫和債務風險進一步擴大。房企需謹慎應對市場變化，積極調整業務布局，降低風險。市場則需要保持理性，避免盲目跟風和投機行為。只有通過各方的努力，才能實現內地住宅樓市的穩定和健康發展。
余錦雄
香港測量師學會前會長
