自改革開放起，數十年來，中國的房地產市場一直是經濟增長的關鍵驅動力之一。不過，由於這種粗獷式的發展，造成社會上種種債務問題，並且對國家金融安全構成愈來愈大的風險，所以中央政府近年來實行了一系列調控措施，旨在控制房價上漲、防範金融風險和促進市場穩定。這些政策包括限制購房、加強金融監管和加大土地供應的審批等。
這些調控措施中，尤其是之前有關金融借貸，對發展商要求不能愈過的三條紅線等，對房地產開發商產生一定的影響，一方面，限制購房和資金壓力導致需求下降，進而影響房地產開發商的銷售。另一方面，政府的土地供應政策影響到開發商的土地儲備和開發計劃。此外，金融監管收緊對開發商的融資環境影響至深至遠。
之前由於城市化進程仍然在繼續，當中中產階級不斷擴大，龐大的人口流動帶動對住宅和商業不動產的需求，造成房地產市場有「只升不跌」的神話！但近幾年環球經濟動盪，中國與西方國家關係持續負面，貿易爭拗不斷，再加上地緣政治惡化，俄烏戰爭與中東危機等，造成中國經濟極大負面影響，從而令房地產市場受到極大的衝擊，自2023年開始，幾乎所有消息都是房地產企業爆雷的問題，當中更包括恒大、碧桂園等龍頭企業。
從宏觀角度觀察整個中國房地產開發業，現在似乎是到達了一個極之危險的位置，大部分的民營房企都虧損巨大，資金鏈開始斷裂，並且進入各式各樣的債務違約狀況。就算是在香港和中國上市的數十家國有房地產開發商中，有18家今年上半年初步財報顯示虧損，比去年示警全年將虧損11家還多；相對兩年前只有4家出現虧損，顯示整個行業承受的壓力愈來愈大。
中國房地產市場龐大，對民生與各行各業牽連甚廣，房地產企業的崩塌，一定會造成經濟蕭條與社會動盪，甚至造成金融危機，所以在調控房地產業之時，必須遵從首要戒條，就是保持房地產業的穩定與安全。
有見及此，最近中國對房地產政策似乎開始改變方向，由大力調控改為重點支持，例如深圳市最近同時出台兩項政策，一是第二套住房最低首付款比率，個人住房貸款最低首付款比率由原來的普通住房70%、非普通住房80%，統一調整為40%；另外，一線城市廣州也加入取消地價上限的行列，恢復「價高者得」。分析認為，近期各省市各項新措施，對市場可以帶來短暫刺激，對內房業前景可以持審慎樂觀的態度。
最新消息傳言，中央傳擬定50間內房「白名單」支持融資，包括多間大型龍頭內房企業，據悉「白名單」上的房企將獲得包括信貸、債權和股權融資等多方面的支持，但並不存在對銀行等機構有硬性要求。
另外，近期人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會，再次重申要「一視同仁」滿足官營和民營房地產企業合理融資需求，對正常經營的房企「不惜貸、抽貸、斷貸」。據報道，人行及銀保監日前發出《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，支持內房行業平穩健康發展，並將按6個方面進行。包括保持房地產融資平穩有序；積極做好「保交樓」金融服務；配合做好受困房地產企業風險處置；依法保障住房金融消費者合法權益；階段性調整部分金融管理政策；加大住房租賃金融支持力度。
更為加大穩定內房市場的力度，人行和銀保監發布「通知」，以支持房地產市場的「16條」措施，鼓勵金融機構和開發商自主協商，對未來半年內到期的開發貸款、信託貸款等存量融資，容許超出原規定延期1年，以及支持當地個人房貸首期比例和貸款利率政策下限等。
近一、兩個星期，似乎各類地緣紛爭和中美關係都有向好轉變的跡象，經濟有望重新高速發展。筆者相信，房地產業的曙光，已經離我們不遠。
余錦雄
香港測量師學會前會長
