不久前看到一篇文章，談及香港舊樓重建的情況，指出香港舊樓數目逐年增加，但重建速度沒有隨之加快。為加快舊樓重建的強拍條例，即《土地(為重新發展而強制售賣)條例》在1991年通過後，到2010年修訂一次，把申請收購門檻50年以上舊樓及30年以上工廈由九成降為八成。在收購門檻修訂至八成之後兩年，收購個案每年增加至數十宗，但其後個案縮至每年十多宗，至2019/2020年回復至數十宗，但之後都是十多宗一年。
近年因應加快舊樓重建，社會上有聲音要求降低門檻，但應該降多少才合理，這個情況要從多角度思考，門檻愈低當然愈方便發展商收購，但以業主角度，如發展商收購力度愈大，對他們業權的保障便相對削弱。這樣也是有違普通法保護私人產業的原則，怎樣在這之間取得平衡是不容易的政治藝術。
不過，降低收購門檻也未必一定加快舊樓重建，因為除了收購門檻外，也有其他因素影響舊樓重建的步伐。其中一個重要的因素是重建後有無增加上蓋面積，例如現時舊樓有1萬方呎樓面，而重建後亦只可建1萬方呎新樓，在這個情況下，發展商就缺少誘因去重建。除非收購價極低；加上建築費仍然有利可圖賣出新樓，又或者發展商看好市場前景，認為在兩三年建築完成後，新樓市價可大幅提升。但若發展商有其他穩健低風險的項目，就不會進行高風險的舊樓重建項目。
另一個情況是以發展商角度看，地盤面積是愈大愈好，但若是進行數十個小地盤合併，時間會拖得很長。有些大地盤要用十多二十年時間才完成收購，時間愈長發展商風險就愈高，受到經濟上落影響就愈大，所以發展商進行舊樓收購亦非常謹慎。
地契限制亦是影響發展商收購意欲，若地契有高度上蓋面積或one house等發展限制，令發展商要改地契及補地價後才能發展，便會增加發展成本及時間。
此外，舊樓位置亦是重建時要考慮的因素，如果兩邊樓宇已經重建，舊樓地盤面積狹窄，或地點不佳，在市場上無吸引力，就不能令發展商投資，所以在市面上不時看到兩幢新樓夾着舊樓，又或者偏僻地點的舊樓，遲遲未能重建發展。
還有一個因素是如果發展商未能成功100%業權收購，便要經強拍程序，收購餘下20%物業，但強拍程序要經土地審裁處批准及定出合理收購市價。這個法律程序是對小業主及發展商都是公平，小業主可聘用專業測量師，爭取公平合理的收購市價，發展商亦不用受釘子戶掣肘，整個程序由雙方律師測量師負責，最後透過公開聆訊由法官裁定合理的收購價。但以筆者測量行處理的強拍個案來看，有一個問題政府要留意是，現時強拍個案排期要年半左右，如果排期可以縮短的話，便可以加快舊樓重建的速度。
蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理
